- Фирмата АНГО ДООЕЛ, која е сопственик на дел од дворот кај Собранието добива уште 4.000 м² државно земјиште во центарот на Штип по пат на непосредна спогодба.
- Сега компанијата преку дооформување на парцела станува сопственик на вкупно 7.000 м², по цена од само 1.010 денари по м².
- Пред една година, Општина Штип го менува ДУП-от и на новата парцела вцртува маркичка за голем маркет, а според планските и административни подготовки таму треба да се гради објект на „Лидл“.
- Новиот имот Владата и го доделува на АНГО во време кога во Собранието се водат преговори за обештетување за стопираниот проект кај Собранието, преку закон кој уште не е донесен.
- АНГО секој месец плаќа казна од 5.000 евра поради нереализираниот проект кај Собранието.
Фирмата АНГО ДООЕЛ увоз-извоз Скопје, која поседува дел од дворот на Собранието на кој треба да се гради катна гаража, го зголеми својот имот. Владата, на седница одржана минатиот месец дала согласност компанијата да добие државно земјиште од 4.000 метри квадратни во центарот на Штип, со што ѝ овозможи да ја прошири сопственоста и на цела парцела. Трансферот се извршил преку непосредна спогодба за дооформување на парцела, по објавувањето на одлуката во Службен весник на РСМ, број 61, од 20 март оваа година.
„Со оваа одлука се отуѓува градежно земјиште сопственост на Република Северна Македонија на Друштвото за трговија, производство и услуги АНГО ДООЕЛ увоз-извоз Скопје, по пат на непосредна спогодба за оформување на градежна парцела, кое има повеќе од 30% од градежната парцела, за градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија, со вкупна површина од 3.953 м2“, пишува во одлуката објавена во Службен весник.
Договорот се склучува во време кога во Собранието се водат преговори за обештетување на АНГО ДООЕЛ, за земјиштето кај Собранието, но нема информација дали штипската зделка е дел од некаков план за исплата на оштета на АНГО за стопираната изградба на катната гаража.
За да одговори позитивно на барањето на АНГО, Владата се повикала на член 15, став 4 од Законот за градежно земјиште во кој се опишани случаите кога може да се отуѓи државен имот со непосредна спогодба – при изградба на верски објекти, изградба на дипломатско конзуларни претставништа и третата можност која е искористена во случајот со АНГО - „за оформување на градежна парцела предвидена со урбанистички план или урбанистичка планска документација доколку лицето има во сопственост повеќе од 30% од градежната парцела“.
Се работи за атрактивната парцела во градското јадро на Штип, во која влегува и земјиштето на сегашната автобуската станица од околу 3.000 метри квадратни, а кое од претходно е во сопственост на компанијата АНГО.
Дооформување на градежна парцела – легална шема за узурпација на државно земјиште
И покрај честите декларации за борба против корупцијата, властите сè уште не покажуваат намера да ги променат спорните одредби во Законот за градежно земјиште, кои овозможуваат приватни интереси под закрила на „легалноста“ да дојдат до државен имот. Клучниот механизам се нарекува дооформување на градежна парцела – постапка што често се користи за отуѓување на јавен простор без јавен повик или транспарентна постапка.
Според законот, секое лице кое поседува повеќе од 30% од една градежна парцела, може по пат на непосредна спогодба да го купи и преостанатиот, најчесто државен дел од земјиштето, и со тоа да стане стопроцентен сопственик. Дополнително, ова право важи и за сопственици на објекти или делови од објекти легализирани преку Законот за бесправно изградени објекти (т.н. дивоградби), кои се запишани во Катастарот.
Оваа одредба – позната и како формула „30% – 70%“ – се покажа како еден од најексплоатираните правни механизми за претворање на вредно државно земјиште во приватна сопственост, често по багателни цени, без јавна конкуренција. Со тоа, државата губи контролен механизам, а јавниот интерес останува незаштитен.
Преку овој механизам беа реализирани низа контроверзни зделки – од градежните објекти спроти хотелот „Холидеј Ин“, до проектите на просторот на поранешната фабрика „Треска“. Ваквите практики резултираа со масовна изградба на луксузни зданија на места каде претходно имаше јавен простор или објекти од значење за заедницата.
Иако јавноста и дел од експертската фела одамна предупредуваат дека ваквите закони отвораат директна порта за институционализирана корупција, властите сè уште не даваат сигнал дека ќе ги менуваат овие регулативи. Системот продолжува да функционира – во корист на мал број инвеститори, а на штета на јавниот интерес.
Со владината одлука, сопственоста на компанијата се шири и на останатите расцепкани имоти до автобуската и во свое владение таа добива двојно повеќе имот, односно станува газда на цели 7.000 метри квадратни. Цената по која го докупува земјиштето е само 1.010 денари по метар квадратни, односно дополнителните 4.000 метри квадратни ја чинат комппанијата само 65.000 евра.
Како што ни одговорија од Владата, од Општина Штип им била доставена информација со предлог-одлука за давање согласност - отуѓување на градежно земјиште со непосредна спогодба, за оформување на градежна парцела, предвидена со урбанистички план или урбанистичка планска документација.
„Доколку лицето има во сопственост повеќе од 30% од градежната парцела со Друштво за трговија производство и услуги АНГО ДООЕЛ увоз-извоз Скопје. Истата информација е доставена, со прилог- комплетна документација која е потребна согласно закон. Воедно, постапката за дооформување на градежно земјиште во сопственост на приватно лице е право кое произлегува согласно закон и самата цена по м2 е утврдена согласно закон. Во овој случај, сопственикот поседува парцела која одлучува да jа дооформи“, објаснуваат од Владата.
Теренот за бизнис планот се подготвувал подолго од една година
Но, проширувањето на сопственоста на земјиштето, односно дооформувањето на парцелата се чини дека не била цел сама за себе, туку само дел од покомплексен план. Ова произлегува од јавно објавените податоци од Советот на општината, а кои покажуваат дека токму на оваа површина е предвидено да се гради маркет на „Лидл“ што неколкукратно ја зголемува вредноста на локацијата.
Теренот за реализација на бизнис-планот почнал да се подготвува порано, односно уште пред една година кога на 23.04.2024 Советот на општина Штип го усвоил Деталниот урбанистички план за урбан четврт ЦЕ Блок 3 од ГУП за Град Штип, КО Штип 1, КО Штип 3 и КО Штип 5, во кој влегува и сегашната парцела на АНГО.
Тогаш, советниците гласале покрај маркичка за изградба на автобуска станица – Е2.1, на оваа локација да се вцрта и маркичка за изградба на големи единици на трговија Б2, за изградба на големи маркети и центри.
Така, АНГО е на чекор поблиску до целта, но бидејќи не поседува доволно голема површина за да може да го понуди земјиштето за изградба на маркет, започнува процедура за проширување на сопственоста на целата парцела.
Кога во март годинава Владата одлучува во нејзина корист, за АНГО повеќе нема пречки. Компанијата сега има и земјиште и маркичка за градба, по што општината започнува да го расчистува теренот. Колку ќе тежи договорот со „Лидл“ за изградба на објектот не може да се претпостави, ниту пак е можно математички прецизно да се пресмета колкав ќе биде профитот на АНГО.
На прашањето, дали Владата е запознаена дека на земјиштето кое се отуѓува планирано е да се гради продавница на германската компанијата „Лидл“ и дали се направени проценки околу исплатливоста да се предаде оваа локација на приватна сопственост, одговорија дека „Владата нема надлежност да прави проценка за земјиште кое по дооформувањето е во приватна сопственост, ниту пак, да проценува исплатливост кога станува збор за приватна сопственост“.Само прашај испрати прашања до компанијата „Лидл“, но оттаму не одоворија.
Градоначалникот на Штип Иван Јорданов во телефонски разговор ни изјави дека АНГО ја следел истата процедура како и сите други приватни фрими. Тој не смета дека компанијата имала специјален третман, односно дека локалната власт била невообичаено пресретлива кон барањата на АНГО иако интересите на приватната компанија и на општината и се совпаѓала, ако се има предвид дека општината исто така можела да ѝ понуди на германската компанија државно земјиште за изградба на маркетите.
„Секоја приватна компанија има право да поднесе иницијатива за промена на Деталниот урбанистички план, во случај кога има договор со некој приватен инвеститор. Во тој случај, Советот мора да одлучува. Досега во општина Штип имало околу 50 вакви иницијативи“, вели Јорданов за Само прашај.
Околу изборот на локацијата, Јорданов рече дека тоа било одлука на компанијата „Лидл“. За штипскиот градоначалник нема ништо спорно и во процедурата за дооформување на парцелата, која ги поминала сите фази - од поднесување на елаборат и извод од урбанистички план, барање за добивање на одобрение, па сè до добивање на согласност од Министерството за транспорт и врски.
Според планираното, бројот на перони на автобуската станица ќе се намали односно сегашниот број ќе се преполови, а останатиот простор ќе биде наменет за маркетот и за паркинг на возилата. Изградба на катна гаража на оваа парцела не е планирана.
За обештетувањето на АНГО за катната гаража уште се преговара
Компанијата АНГО, од 2013 година е сопственик на земјиштето во дворот на Собранието, на кое потоа беше вцртана и маркичка за катна гаража, но градбата никогаш не започна. Случајот беше подзаборавен во јавноста, сè додека компанијата минатата година не паркираше багер во дворот на Собранието јасно демонстрирајќи подготвеност да почне да гради. Пораката беше примена и по одлуката на МВР да не се дозволи изградба на комерцијална катна гаража во собранискиот двор, багерот беше тргнат, а фирмата се согласи на преговори.
Просторот кај Собранието со месеци стои запуштен
Обештетувањето се договара со месеци, но од Кабинетот на собрансикиот спикер нема информации до каде е постапката – и зошто се пролонгира донесувањето на законот. Пред два месеци, Гаши најави дека законското решение е 99% договорено и дека до крајот на февруари ќе се најде пред пратениците. Изминува и април, а од законот нема ни трага ни глас.
„Законот со кој треба трајно да се реши ова прашање е во финална фаза односно моментално се врши експертска анализа на иститот. Дополнително сакаме да ве известиме дека законот не се однесува директно на катната гаража, туку на формирање безбедносна зона околу Собранието, а со самото тоа ја опфаќа и парцелата со катната гаража. Околу содржината и деталите од законот за формирање на безбедносна зона околу Собранието не можеме во моментов да дадеме повеќе детали. Се очекува во најскоро време штом завршат финалните консултации истиот да биде ставен во собраниска процедура“, се наведува во одговорот што го испратија од Собранието за Само прашај.
Бидејќи компанијата АНГО е сопственик на земјиштето кај Собранието каде требаше да гради катна гаража, чиј адвокат во времето кога и била одземена дозволата за градење бил сегашниот министер за внатрешни работи Панче Тошковски, прашавме дали Тошковски бил на оваа владина седница кога е донесена одлуката да се даде согласност АНГО да купи државно земјиште. Од Владата одговорија дека не присуствувал.
На прашањето, дали можеби ова е некаква компензација за случајот со катната гаража, имајќи предвид дека подолго време во Собранието е формирана работна група која треба да најде решение за обештетување, од Владата велат дека „во ниеден случај, не станува збор за компензација туку за постапка која е соодветна на закон“.
Од Владата потврдуваат дека во рамки на Собранието има работна група со претставници од повеќе министерства и Општина Центар, кои работат на изнаоѓање на решение, но дека таа постапка сѐ уште е во тек, но за дополнителни информации до каде е постапката ни посочија одговор да бараме кај надлежните.
И додека се чека исходот од преговорите во Собранието, компанијата АНГО секој месец плаќа казна за пробивање на рокот за изградба на катната гаража – во висина од 5.000 евра.
„Текот и работата со предметот поврзан со Договорот за купопродажба на градежното неизградено земјиште по пат на јавно наддавање за изградба на катна гаража на градежна парцела во непосредна близина на Собранието на РСМ, каде што како купувач и инвеститор се јавува правното лице АНГО е во фаза на наплата на договорна казна заради доцнење на обврските од Договорот.
Правното лице АНГО, кое наедно е купувач и инвеститор на градежното неизградено земјиште, редовно се задолжува и редовно наплаѓа договорна казна за првата година од задоцнувањето на изградба на објектот, и тоа во месечен износ од 307.672,86 денари“, соопштија од општина Центар.
Во отсуство на официјални информации, консултиравме професори за можниот исход од преговорите. Професорката на Правниот факултет Тина Пржеска, чија специјалност е ескпропријацијата вели дека „правото на сопственост е темелна вредност на уставниот поредок, ужива правна заштита и не може да биде арбитрарно одземено од страна на државните органи“.
„Согласно Уставот, одземање или ограничување на нечие право на сопственост е дозволено само заради остварување на јавен интерес утврден со закон. Тој закон во правниот систем на РС Македонија е Законот за експропријација. Уставот, исто така, пропишува дека на секое лице на кое правото на сопственост ќе му биде одземено или ограничено заради остварување на јавен интерес има право на правичен надомест кој не може да биде понизок од пазарната вредност која ја има правото. Важно е да се подвлече дека се експроприра право на сопственост како и други имотни права на недвижности.
Во идеална ситуација при експропријација треба да се запази балансот. Тоа значи да се обезбеди соодветна заштита на правата и интересите на поединците, а притоа да не се попречи остварувањето на јавниот интерес. Балансот се постигнува ако овие лица чиишто права се експроприраат бидат компензирани, односно добијат правичен надоместок, бидејќи се „жртвува“ нивниот приватен интерес за остварување на јавниот интерес. Надлежните органи се должни да се грижат засегнатите лица да го остварат своето право на правичен надоместок кој им следува за експроприраните права (сопственоста и определени имотни права). Законот може да се примени во најразлични случаи заради градење на објекти од јавен интерес (инфраструктура, енергетика, телекомуникации, јавни служби, образование, здравство итн.), како и заради одземање на веќе изградени објекти кои се користат за вршење на работи од јавен интерес“, вели Пржеска.
Колку ќе чини обештетувањето на АНГО за неизградената катна гаража?
Во законот за експропријација пишува дека „надоместокот не треба да биде под пазараната вредност“. Доколку се работи за земјиште со дозвола за градење, како во конкретниот случај, на катна гаража - како се прави проценката, кој орган ја врши проценката, и врз основа на кои критериуми.
„Пазарната вредност на недвижноста која е предмет на експропријација ја утврдува овластен проценувач, согласно Законот за процена, како и Бирото за процена. Овластените субјекти процената ја вршат врз основа на утврдени стандарди и методологии, што значи дека процената не смее да биде извршена произволно и надвор од она што го пропишуваат законите и подзаконските акти. Овој начин на процена на пазарната вредност на недвижностите беше воведен за да се обезбеди што поправично определување на надоместокот по основ на експропријација. Покрај надоместокот на вредност на недвижноста сопственикот на кој му се одзема правото на сопственост има право на надоместок и за вложувањата (насади, посеви, плодови и сл.), селидбени трошоци, претрпена штета заради промена на локација или прекин на дејност и др“, вели професорката Пржеска.
Надоместокот за непотполна експропријација се определува во висина на намалената вредност на недвижноста како резултат на ограничувањето кое настанува, надомест на штетата која е причинета со ограничувањето или надомест во висина на закупнината која се плаќа за конкретен вид недвижност на пазарот. Ова зависи од тоа каков вид на ограничување е востановено заради остварување на јавниот интерес.
Истото важи и за носителите на определени имотни права (долготраен закуп на градежно земјиште, право на користење на градежно земјиште и др.).
Но, што доколку страните не се согласуваат, кој ја носи конечната одлука? Професорката Пржеска посочува дека експропријацијата во својата суштина е присилна мерка. Според тоа, ако се исполнети условите од Законот за експропријација односно постои јавен интерес кој не може да се оствари на друг начин, тогаш се врши експропријација.
„Сопственикот, како и носителот на определено имотно право на недвижноста не може да ја спречи експропријација кога се исполнети законските услови кои ја дозволуваат. За експропријацијата одлучува Управата за имотно-правни работи која носи решение за експропријација. Против решението за експропријација може да се поведе управен спор пред Управниот суд“, објаснува таа.
На прашањето, дали за изградбата на катна гаража до Собранието треба да се применат одредбите од законот за експропријација, Пржеска смета дека со тоа што градењето на катни гаражи е определено како јавен интерес од локално значење во Законот за експропријација, тоа значи дека овој Закон дозволува заради изградба на катни гаражи да се врши експропријација.
„Прашањето, зошто градењето катни гаражи се определи како јавен интерес за кој е дозволена експропријација се одговара со аргументацијата дека во јавен интерес е да се реши сообраќајниот хаос и проблемите со недостатокот на паркинг места во Скопје, но и во многу други населени места. Мислењата дали ова е доволно силен аргумент се поделени, но независно од тоа важечкиот Закон за експропријација тоа го дозволува. Праксата покажува дека сопствениците најчесто не се задоволни од надоместокот што им се нуди во постапката за експропријација и преферираат за утврдување на надоместокот по основ на експропријација да водат судска постапка“, објаснува професорката Пржеска.
Јавноста чека амин од Собранието за преговорите за обештетувањето на АНГО кои се водат во тајност. Ниту една институција не дава информации за начинот на кој АНГО ќе биде обештетен, за висината ниту за тоа дали дарежливоста на надлежните за штипското државно земјиште ќе се земе превдид при одредување на оштетата.
Оваа содржина ја изработи Институтот за комуникациски студии.
Новинарка: Соња Петрушевска Поповска
Фотографии: Дарко Андоновски
Поврзани стории
Со владина поддршка инвеститорот на катната гаража кај Собранието влегува во преговори за отштета
МВР не дава согласност за катната гаража кај Собранието бидејќи е безбедносен ризик
Власта ќе им даде на поединци и компании да градат јавни објекти за процент од изграденото
