Институции коишто ги пречекоруваат нивните ингеренции за да исползуваат корист за поединци, закони коишто се креирани за невиден грабеж на државно земјиште по багателни цени и апсурди при урбанистичкото планирање на главниот град на Македонија открива приказната за иднината на Маџир маало, една од последните населби коишто се‘ уште го одржуваат духот на старо Скопје.
Денешно Маџир маало е на крстопат меѓу минатото и сегашноста
Препознатливата архитектура на веќе дотраените куќи во Маџир или Мухаџир маало полека им го отстапува просторот на новите згради и висококатници. Од една страна се куќите коишто потсетуваат на некогашно Скопје, а од другата страна се новите висококатници коишто го симболизираат интересот на инвеститорите за оваа атрактивна локација во центарот на градот, каде што се испреплетуваат бизнис и други врски и релации.
Нула простор за зеленило
Деталниот урбанистички план Градска четврт Маџир Маало, Општина Центар - Скопје е донесен со одлука на Советот на Општина Центар бр. 07-5569/16 од 18.07.2012, по добиено позитивно мислење од Град Скопје (Град Скопје вој тој период го работи новиот ГУП) и предвидува сите парцели во опфатот на денешниот детален урбанистички план И05 (Маџир маало 2) да бидат со намена домување, освен една - црква.
Само неколку месеци подоцна се случува неразумен пресврт. Генералниот урбанистички план на Град Скопје 2012 - 2022 е донесен од Советот на Град Скопје со одлука бр. 07 - 5068/1 од 3.12.2012 година и за четвртта И05 предвидува сооднос на намени од 36% домување наспроти 43% комерцијални и деловни намени. Односно повеќе од половина од постоечките парцели да не бидат веќе домување.
Доколку Градот имал поинаков концепт за просторот, требало да ја извести Општина Центар кога побарала мислење за ДУП Маџир Маало пред 18.07.2012, или пак, штом веќе дале позитивно мислење за целосна намена домување, истото да го применат во новиот ГУП. Вака, створена е невозможна ситуација од која подебелиот крај го извлекуваат жителите.
Дополнително, во Градската четврт И 05 каде што е предвидено да живеат 1.500 жители, не е предвидена ниту детска градинка, ниту пак зеленило.
Со тоа на некој начин уште во 2012 година, кога е изработен ГУП-от е запечатена судбината на овој дел на Скопје бидејќи Општина Центар сега при изработката на деталниот урбанистички план за овој потег мора да се придржува кон параметрите во ГУП-от.
Рацете на Општина Центар се врзани при изработката на новиот ДУП бидејќи актуелниот ГУП не дава многу опции за жителите
Сега, станбените згради во Маџир маало никнуваат секој ден и веќе го одземаат просторот за првата намена. Во новиот ДУП што е во подготовка се остава простор и за изградба на 50-ина хотели на овој потег.
Имено, жителите на некој начин се принудени да бараат дозволи за изградба на хотели или големи трговски единици, бидејќи не можат да бараат изградба на станбени објекти.
Почетните цени по коишто се врши отуѓување на градежно земјиште во државна сопственост со непосредна спогодба, пак, отвораат уште многу дилеми. Ако намената е за хотелски дејности, почетната цена во Центар е само 70 денари по квадрат. Од друга страна, ако намената е за деловни дејности или за домување, почетните цени се движат од 14 до над 19 илјади денари по квадрат. Поради ваквите енормни разлики лесно може да се случи Маџир маало во иднина да стане „македонскиот Лас Вегас“ со педестина хотели на мало растојание.
Голем број од сопствениците на сторите трошни куќи во Маџир маало се оставени без избор
Дивна Пенчиќ, професорка на Архитектонскиот факултет и советничка во Општина Центар вели дека станува збор за апсурд и дека има разбирање за барањата на жителите на Маџир маало.
Упад во локални прашања
Новиот ДУП за овој дел од Маџир маало е во процедура, а на терен веќе се појавуваат проблеми. За една од парцелите што се наоѓа во непосредна близина на коритото на Вардар, којашто е во државна сопственост и на којашто има зеленило, но и легализирана гаража, се испреплетуваат повеќе интереси – еден од соседите повел постапка за дооформување на градежна парцела за изградба на станбен простор (на јавната анкета барал парцелата да се намени за дом за сместување возрасни брачни парови докколку нема можност за домување).
Другиот, пак, реагира зошто со новиот ДУП, намената е за хотелски комплекс, а не за станбена зграда, што според него му ја одзема вредноста на имотот, бидејќи тој откако ја легализирал гаражата води постапка за отуѓување градежно земјиште во државна сопственост.
Секој сака повеќе од атрактивната локација во центарот на градот
Целава ситуација со „фамозната“ парцела не би била интересна ако во приказната не се вклучат и институции како Град Скопје и Министерството за транспорт и врски, што е несвојствено ако се има предвид дека станува збор за поединост (парцелирано земјиште за поединечна употреба) од детален урбанистички план.
Комисијата за урбанизам на Град Скопје во еден ист ден (22.07.2021) дала позитивно, па негативно мислење за предложениот ДУП, коишто имаат идентичен крос на деловоден број што е недозволиво во архивско работење. Имено, станува збор за два документи со иста заверка, а дијаметрално различна содржина. Второто мислење е потпишано со електронски печат четири дена откако е заведено во архивската книга со барање на парцелата КП 12849/3 да има парковско зеленило, но и да се предложи поголема градежна парцела за државното земјиште да се распредели на повеќе корисници. Согласност за планот не дало ниту Министерството за транспорт и врски. Меѓу неколкуте забелешки на ресорот е и укажувањето дека Комисијата при Град Скопје закачила погрешно мислење - позитивно мислење.
Општина Центар ова го толкува како класичен упад во нејзините ингеренции, бидејќи согласно член 36 од Законот за просторно и урбанистичко планирање, Градот Скопје нема надлежност над просторната дистрибуција на дефинираните намени на ниво на градежни парцели, туку надлежноста му е во давање на мислење дали предлогот на детален урбанистички план е во согласност со Генералниот урбанистички план (дали се испочитувани нумерички параметри – збирните параметри на сите парцели со намена одредена намена) и дали се почитувани одредбите за примарната сообраќајна мрежа на ГУП на Градот Скопје. Дополнително апсурдно е што оние кои предвиделе 0% зеленило сега бараат зеленило на конкретна катастарска парцела.
Допис од Општина Центар до Град Скопје
„Ви се случила инверзија во двостепеноста на системот на урбанистичко планирање со оглед на тоа што вашиот документ се осврнува само и единствено на деталното, но никако на генералното планирање. Силно ви сугерираме да ја почитувате, со Закон утврдената хиерархија во урбанистичкото планирање“.
Градинка или деловна зграда?
Бизнис плановите и интересите за Маџир маало 2 не завршуваат само со парцелата на северната страна за која афинитети имаат повеќе страни. Кај една од најатрактивните локации, на зеленилото што гледа кон булеварот „Кузман Јосифовски – Питу“, имот има бизнисменот Фатмир Етеми, односно неговата компанија ЗСФ-КОМ. Тој од Општината барал оформување градежна парцела за хотел, иако таму со новопредложениот ДУП е предвидена градинка.
Општината го правда планот со супремацијата на јавниот интерес бидејќи таму се наоѓа единствената поголема парцела во државна сопственост.
Бизнисменот Фатмир Етеми сака да му се дозволи откуп на државното земјиште што од локалната самоуправа веќе го предвиделе за изградба на градинка
„Изборот на предметната локација за детска градинка е направен земено предвид дека најголемиот дел од земјиштето на кое е предвидена дадената парцела е во сопственост на Република Македонија“, укажала Општина Центар во одговорот до компанијата на Етеми.
Или, од 1.899 квадратни метри, сопственост на државата се 1.504 квадратни метри.
Компанијата ЗСФ-КОМ на Фатмир Етеми се јавува како сопственик на неколку помали парцели на оваа локација
Но, дали ова ќе остане вака или ќе се искористат можностите што ги дава Законот ќе покаже времето, а законите во земјава како да се скроени за крупниот капитал.
Закон за градежно земјиште по терк на инвеститорите
Во Законот за градежно земјиште предвидува кога во рамки на една градежна парцела Република Македонија е сопственик или сосопственик на најмалку 70% од вкупната површина на градежната парцела, пред започнување на постапка за јавно надавање, органот што ја води постапката за јавно наддавање, со подавка преку нотар да го понуди делот на градежното земјиште сопственост на Република Македонија на другите сопственици или сосопственици на катастарски парцели од кои е формирана градежната парцела предмет на отуѓување, по претходно добиена согласност од Владата на Република Македонија, по цена на градежното земјиште определена од овластен проценувач согласно со Методологијата за процена на вредноста на недвижен имот.
Професорката Пенчиќ укажува дека ваквата пракса треба да престане.
Општина Центар: Град Скопје нѝ се меша во ингеренциите
„Само прашај“ побара одговори од Општина Центар, Град Скопје и од Министерството за транспорт и врски за несекојдневната комуникација и размена на документи. Од Општината велат дека Град Скопје се обидел да навлезе во ингеренциите на локалната самоуправа, бидејќи почнал селективно да планира парцели.
„Градот си дозволи да си ги надмине ингеренциите, да ја преземе улогата на планерот и да се обиде да дефинира намени на конкретни парцели. Согласно Закон, Градот дефинира наменски зони, односно нема ингеренција да навлегува во деталното планирање, а не па уште и селективно да планира за издвоени парцели. Во предметниот план, Градот особен интерес покажа за парцелата каде што општината има предвидено детска градинка, и парцела за која од претходната планска документација биле предизвикани правни дејства, односно била опточната постапка за отуѓување на градежно земјиште со непосредна спогодба и како таква, стручната комисија на Општина Центар, по доставени документи во анкетен лист од страна на сопствениците на парцелата одлучила согласно доставените документи“, велат од Општина Центар.
Жителите со години чекаат решавање на урбанистичките проблеми
Маџир маало е поделено на две градски четврти, И01 и И05, а Општината паралелно ја водеше постапката за двата плана. Но, едниот план доби позитивно мислење и веќе се спроведува, а вториот е заглавен.
Од Министерството за транспорт и врски не ги коментираат наводите за упад во ингеренциите, но потврдуваат дека Град Скопје направил грешка.
„До Министерството за транспорт и врски од страна на Град Скопје – Комисија за урбанизам е доставен допис со образложение дека во информацискиот систем е-урбанизам е прикачено погрешно позитивно мислење за планот, кој е предмет на барањето за согласност доставено до Министерството и од тие причини со дописот ни доставуваат Мислење со бр.К13-6444/1 од 22.07.2021година, кое содржи забелешки во однос на планското решение на ДУП Градска четврт И05, Маџир маало 2, општина Центар, и истото го имаме прикачено во постапката заедно со неиздавањето на согласност“, велат од Министерството.
Од Град Скопје одлучија да молчат и да не одговорат на прашањата што им ги упативме. „Само прашај“ побара одговори и од поранешниот градоначалник Петре Шилегов, но тој вели дека не е запознаен со конкретниот случај, бидејќи таквите постапки се водат во Комисијата за урбанизам.
Обидите за влијанија редовна појава
Пенчиќ вели дека мешањето во ингеренциите и обидите за влијанија поради нечии лични интереси се редовна појава и дека поради тоа често урбанистичките планови заглавуваат.
Незавидната состојба во која се ставени жителите на Маџир маало само уште еднаш покажува дека во Македонија извор на урбанистичкиот хаос се токму институциите коишто треба од градовите и општините да направат пристојно место за живеење.
Единствен начин за да се спречи понатамошно уништување на градските средини е политички избраните функционери да покажат волја за вклучување на стручната јавност и на граѓаните во секој чекор на изработка на урбанистичките планови. Истовремено, потребна е сериозна надворешна контрола врз институциите и санкции за лицата коишто го ставаат личниот пред јавниот интерес.
Оваа содржина ја изработи Институтот за комуникациски студии
Новинар: Мартин Пушевски Фоторепортер: Дарко Андоновски Снимател: Иван Поповиќ Монтажер: Ристе Душковски
