Што треба да знаеме кога се вселуваме во станбена зграда?
Можеме да живееме во сопствен стан или индивидуална куќа, во стан или куќа земени под закуп, во ученички, студентски дом, дом за стари лица, или друга форма на организирано живеење, нo мораме да знаеме дека правото на дом носи и определени обврски. Правото на приватност ни дава слобода во нашиот дом да се однесуваме слободно, но не ни дава и можност со своето однесување да им оневозможуваме на другите да си ги остваруваат своите права особено правото на мирно и непречено користење на нивниот дом.
Добрите односи меѓу соседите придонесуваат и за поквалитетно колективно домување. Голем број на прописи ги регулираат нашите права и обврски како членови на урбани заедници. Оние кои содржат особено важни правила за нашето однесување во однос на проблемите поврзани со домувањето се Законот за сопственост и други стварни права, Законот за домување, Законот за јавна чистота, Правилникот за нормите и стандардите за домување во станбени згради на Министерството за транспорт и врски, одделни прописи на општините со кои се определуваат правилата за домување во индивидуални и станбени згради.
Што претставува управување со станбена зграда?
Управувањето со станбените згради претставува следење и спроведување на одлуките донесени од собирот на сопствениците на посебните делови во зградата, застапување во правниот промет и во постапките пред надлежните органи со цел функционирање, одржување и зачувување на заедничките делови на станбената зграда. Работите на управување може да ги врши управител или заедница на сопственици. За вршење на дејностите за управување со станбените згради управителот е должен да поседува лиценца што ја издава Регулаторната комисија за домување, врз основа на поднесено барање за издавање на лиценца за управител. Собирот на сопственици треба да одлучи дали управувањето на зградата ќе го врши управител или за управување ќе биде задолжена заедницата на сопственици која треба да се регистрира како правно лице во Централниот регистар и за која се избира претседател.
Што треба да се направи ако наместо на управител управувањето се довери на заедницата на сопственици?
Сопствениците на посебните делови можат да донесат одлука за формирање заедница на сопственици како правно лице за управување со станбената зграда. Одлуката може да се донесе само во согласност на мнозинството сопственици на посебните делови. Со одлуката за формирање на заедница на сопственици, сопствениците на посебните делови се должни да донесат и статут на заедницата на сопственици. Обрасците: Соопштение за Собир на сопственици; Покана за Собир на сопственици; Одлука за основање на Заедница; Одлука за донесување на Статут; Статут на Заедница на сопственици; Записник од Собир на сопственици; Договор за взаемни односи и План за одржување, можете да ги најдете на веб-сајтот на Регулаторната комисија за домување.
Дали формирањето на резервен фонд е задолжително?
Сопствениците на посебните делови задолжително формираат резервен фонд. Постои Правилник за висината на износот за посебните делови во резервниот фонд. Средствата од резервниот фонд не можат да бидат дел од стечајната маса на управителот наменет за намирување на побарувањата истакнати од страна на неговите доверители. Сопствениците на посебните делови не можат да бараат враќање на износите уплатени во резервниот фонд.
Со средствата од резервниот фонд раководи управителот кој е должен да обезбеди сите уплати на сопствениците на посебните делови од резервниот фонд да се евидентираат сметководствено од посебна сметка и да бидат одвоени од сметките на управителот. Средствата на резервниот фонд можат да се користат само за трошоците за одржување и потребните подобрувања во планот за одржување и за нужните работи на одржувањето.
Инспекциски надзор
Управителот, односно претседателот на заедницата на сопственици и сопствениците на посебните делови во станбените, станбено-деловните и деловно-станбените згради или закупците, се должни да им овозможат на инспекторите непречено извршување на работите на инспекцискиот надзор, да им ги стави на увид исправите и податоците кои се потребни за вршење на надзорот, како и да им овозможи пристап до просториите и документите кои се предмет на инспекцискиот надзор.
При вршење на инспекцискиот надзор овластените инспектори за домување од членот 116 на Законот за домување имаат право да вршат надзор над станбени, станбено-деловни и деловно-станбените згради дали управувањето со истите се врши согласно со одредбите од овој закон и прописите донесени врз основа на овој закон, дали се почитуваат пропишаните норми и стандардите за домување и дали се уредени закупничките односи согласно со овој закон.
Исто така, при вршењето на инспекцискиот надзор, инспекторот од ставот (1) на овој член, може да побара присуство на овластено службено лице од органот на државната управанадлежен за вршење на работите од областа на внатрешните работи.
Како се делат трошоците за одржување и поправка на лифт, покрив, фасада?
Станбените згради освен од посебните делови се состојат од заеднички делови, заеднички градежни елементи, заеднички инсталации. Заеднички градежни елементи се: темелите, носечките ѕидови и конструкциите, таваните, покривот, фасадата. Како заеднички делови се сметаат влезните врати, скалите, ходниците, пералници и сл. А како заеднички инсталации, уреди и опрема се сметаат сите заеднички инсталации како што се електрична, доводна, одводна, парно, телекомуникации и слично. Како заедничка опрема се лифтовите и други заеднички опреми во станбената зграда. Сите заеднички делови во зградата треба да се одржуваат без разлика дали некој од сопствениците ги користи. Ако некој од сопствениците кој живее на први кат не го користи лифтот тој е должен при поправање на лифтот да учествува исто и како другите сопственици кои се на највисокиот кат. Исто така и кога се поправа покривот, треба сите сопственици да партиципираат, а не само оној кој живее на најгорниот кат да плати за поправката.
Кога сопствениците на посебните делови не можат да донесат одлука во однос на работите за управување со зградата, а станува збор за нужна работа како што се одржување, поправки, инвестиционо одржување на заедничките делови на зградата, секој сопственик може да поднесе предлог до судот во вонпарнична постапка за донесување на одлука која го менува договорот за взаемни односи.
Обврски за одржување и сервисирање на лифтовите
Доколку во станбената зграда има лифт истиот треба да биде исправен за употреба. Во лифтот на видно место треба да биде истакнато упатство за негова употреба. Ако се утврди дека лифтот е оштетен и неисправен за употреба, управителот односно претседателот на заедницата на сопственици го исклучува од употреба и на видно место на лифтот истакнува известување дека лифтот не работи и не може да се употребува. Управителот односно претседателот на заедницата на сопственици треба да ја извести овластената фирма за одржување на лифтот заради негова поправка, согласно договорот за заемни односи. Клучевите од лифт-куќичката треба да ги има управителот односно претседателот на заедницата на сопственици на станбената зграда.
Дали треба да учествувам во покривање на трошоците иако не сум гласал за некоја одлука?
Сопствениците на посебните делови се одговорни за плаќање на сите трошоци за управувањето и другите трошоци што потекнуваат од станбена зграда во согласност со своите сопственички делови, ако со договорот за заемни односи поинаку не е утврдено. За трошоците што настанале со преземање на активности врз основа на одлуки донесени на начин пропишан со овој закон одговараат сите сопственици на посебните делови без оглед на тоа дали гласале против предложените одлуки. Со посебните заеднички делови управуваат сопствениците на посебните делови на кои им припаѓаат овие заеднички делови и ги поднесуваат сите потребни трошоци за тие делови, во зависност од големината на посебните делови - стан или деловна просторија.
Дали можам слободно да вршам преправки на мојот посебен дел од зградата?
Сопственикот може да врши преправки во својот посебен дел од зградата. Меѓутоа, не може во својот дел да врши преправки што би можеле да го нарушат архитектонскиот лик на зградата или да ја намалат нејзината сигурност, односно стабилноста на некој заеднички дел од зградата или на друг сопственик, како и на тие делови да им нанесе штета.
Во кој период од денот може да се вршат градежни работи во стан?
Куќниот ред се донесува согласно Правилникот за норми и стандарди во домувањето во станбени згради. Согласно овој Правилник, користење на аудио и видео системи, како и вршење на градежно-занаетчиски работи кои го нарушуваат мирот во станбена зграда не е дозволено во период од 15 до 17 часот и 22 до 8 часот наутро. Куќниот ред во станбените згради треба да биде истакнат на видно место на влезот на зградата на приземје во ходникот и треба да се почитува од сите сопственици на станови. На влезот на станбената зграда треба да бидат истакнати и правилата за постапување во случај на елементарна непогода, името на управителот или претседателот на заедницата на станари, противпожарен апарат.
Дали може стан во зграда да се пренамени во деловен простор?
Стан, дел од стан, помошна станбена и заедничка просторија врз основа на проектна документација може да се пренамени за вршење на деловна дејност по барање на сопственикот на тој дел од зградата, ако со тоа не се загрозува безбедноста на граѓаните во зградата, ако не и се нанесува штета на зградата и ако не се оневозможуваат другите корисници во мирното користење на становите, по претходна согласност на мнозинството сопственици на становите, односно на деловните простории во зградата, односно на влезот во зградата. Одобрението за пренамена го издава надлежниот орган. Правните и физичките лица кои вршат деловна дејност во станбена зграда, називот на фирмата го истакнуваат и на фасадата од влезот од станбената зграда. По иселувањето од станот односно деловниот простор корисникот на станот односно деловниот простор треба да ги отстрани поставените натписи и местото каде биле поставени да го доведе во состојба што била пред нивното поставување.
Дали е дозволено и кој одлучува за рекламирање на фасадата на зградата?
Поставување на плакати, излози, рекламни натписи, јарболи за знамиња, антени, инсталации на кабелски телевизии на станбените згради можат да се поставуваат само доколку тоа е во согласност со закон. А, начинот на регулирање на односите во случај на адаптација, реконструкција, пренамена, доградба или надградба на зградата во целост се регулира со договор за заемни односи.
Дали сите сопственици на посебни делови треба да се согласат за да се постави видео надзор во зградата?
Видео надзор се поставува доколку има потреба од заштита на животот и здравјето на станарите, заштита на сопственоста на заедничките делови и контрола на влегувањето и излегувањето на влезот од станбената зграда и тогаш може да се поставува видео надзор, но по претходна писмена изјава за согласност од најмалку 70% од вкупниот број на сопствениците, но сето тоа во согласност со прописите за заштита на личните податоци.
Кои се правата и обврските на сопствениците и корисниците во однос на заедничките простории?
Сопствениците односно корисниците на станови или деловни простории во станбената зграда можат да ги користат заедничките делови, посебните делови од зградата и земјиштето што и припаѓа на зградата, но при користењето да не предизвикуваат штета на истите. Секој корисник на стан односно деловен простор во станбената зграда го пријавува секое оштетување и нефункционирање на заеднички дел или уред во зградата на управителот односно на претседателот на заедницата на сопственици на станбената зграда.
Правила за чување домашните миленичиња во зграда
Во заедничките и посебните делови од станбената зграда не треба да се чуваат и оставаат домашни миленичиња без придружба и без заштитна маска. Имателите на домашни миленичиња треба да се грижат за домашните миленичиња и да не го нарушуваат мирот на другите сопственици или корисници на станови или деловни простории во станбената зграда.
Новинар: Сунчица Николовска
