Qeveria i jep tokë shtetërore në Shtip kompanisë që duhej të ndërtonte parkingun shumëkatësh pranë Kuvendit

ANGO SHPKNJP import-eksport Shkup, e cila zotëron një pjesë të oborrit të Kuvendit ku duhej të ndërtohej një parking shumëkatësh, e ka zgjeruar pronën e saj. Në një seancë të mbajtur muajin e kaluar, Qeveria vendosi që kompania të marrë 4.000 metra katrorë tokë shtetërore në qendër të Shtipit, duke i mundësuar ta zgjerojë pronësinë mbi një parcelë të tërë. Transferimi u krye përmes marrëveshjes së drejtpërdrejtë për plotësimin e një parcele ndërtimore, pasi vendimi u publikua në Gazetën Zyrtare të Republikës së Maqedonisë së Veriut, nr. 61, të 20 marsit të këtij viti.

„Me këtë vendim tjetërsohet toka ndërtimore në pronësi të Republikës së Maqedonisë së Veriut te Shoqëria për Tregti, Prodhim dhe Shërbime ANGO SHPKNJP import-eksport Shkup, përmes marrëveshjes së drejtpërdrejtë për formimin e një parcele ndërtimore, meqë ajo zotëron më shumë se 30% të parcelës ndërtimore, për tokë ndërtimore në pronësi të Republikës së Maqedonisë së Veriut me sipërfaqe të përgjithshme prej 3.953 m²“, thuhet në vendimin e publikuar në Gazetën Zyrtare.

Marrëveshja vjen në kohën kur në Kuvend po zhvillohen negociata për kompensimin e ANGO SHPKNJP për tokën pranë Kuvendit, por nuk ka informacion nëse marrëveshja e Shtipit është pjesë e ndonjë plani për ta kompensuar ANGO-n për ndërtimin e ndërprerë të parkingut.

Për t’iu përgjigjur pozitivisht kërkesës së ANGO-s, Qeveria u thirr në nenin 15, paragrafi 4 të Ligjit për tokën ndërtimore, i cili përshkruan rastet në të cilat prona shtetërore mund të tjetërsohet përmes marrëveshjes së drejtpërdrejtë – për ndërtimin e objekteve fetare, për ndërtimin e përfaqësive diplomatike e konsullore, dhe opsioni i tretë, i përdorur në rastin e ANGO-s: „për formimin e një parcele ndërtimore të parashikuar me plan urbanistik ose dokumentacion planor urbanistik, nëse personi zotëron më shumë se 30% të parcelës ndërtimore“.

Bëhet fjalë për një parcelë tërheqëse në bërthamën urbane të Shtipit, e cila përfshin truallin e stacionit aktual të autobusëve, rreth 3.000 metra katrorë, që tashmë është në pronësi të ANGO-s.

Plotësimi i parcelës ndërtimore – skemë ligjore për uzurpimin e tokës shtetërore

Pavarësisht deklaratave të shpeshta për luftën kundër korrupsionit, autoritetet ende nuk tregojnë asnjë qëllim për t’i ndryshuar dispozitat kontestuese të Ligjit për tokën ndërtimore, të cilat u lejojnë interesave private të marrin pronë shtetërore nën petkun e „ligjshmërisë“. Mekanizmi kryesor quhet plotësim i parcelës ndërtimore – procedurë që shpesh përdoret për të tjetërsuar hapësirën publike pa thirrje publike dhe pa procedurë transparente.

Sipas ligjit, çdo person që zotëron më shumë se 30% të një parcele ndërtimore mund, përmes marrëveshjes së drejtpërdrejtë, ta blejë pjesën e mbetur të tokës, zakonisht në pronësi shtetërore, dhe kështu të bëhet pronar 100% i saj. Përveç kësaj, kjo e drejtë vlen edhe për pronarët e ndërtesave ose pjesëve të ndërtesave të legalizuara sipas Ligjit për objektet e ndërtuara pa leje, të cilat janë të regjistruara në Kadastër.

Kjo dispozitë – e njohur edhe si formula „30% – 70%“ – ka rezultuar të jetë një nga mekanizmat ligjorë më të shfrytëzuar për shndërrimin e tokës së vlefshme shtetërore në pronë private, shpesh me çmime të ulëta, pa konkurrencë publike. Si pasojë, shteti humbet një mekanizëm kontrolli dhe interesi publik mbetet i pambrojtur.

Përmes këtij mekanizmi u realizuan një varg marrëveshjesh kontroverse – nga ndërtesat përballë hotelit Holiday Inn deri te projektet në vendin e ish-fabrikës Treska. Praktika të tilla rezultuan në ndërtimin masiv të ndërtesave luksoze në vende ku më parë kishte hapësirë publike ose objekte me rëndësi për komunitetin.

Megjithëse publiku dhe disa ekspertë prej kohësh paralajmërojnë se ligje të tilla hapin një portë të drejtpërdrejtë për korrupsionin e institucionalizuar, autoritetet ende nuk japin sinjal se do t’i ndryshojnë këto rregulla. Sistemi vazhdon të funksionojë – në dobi të një numri të vogël investitorësh dhe në dëm të interesit publik.

Me vendimin qeveritar, pronësia e kompanisë shtrihet edhe mbi pronat e mbetura të fragmentuara pranë stacionit të autobusëve, dhe ajo i dyfishon pronat e saj, duke u bërë pronare e plot 7.000 metrave katrorë. Çmimi me të cilin e blen tokën shtesë është vetëm 1.010 denarë për metër katror, që do të thotë se 4.000 metrat katrorë shtesë i kushtuan kompanisë vetëm 65.000 euro.

Siç na tha Qeveria, komuna e Shtipit kishte dorëzuar një informacion me projektvendim për dhënien e pëlqimit për tjetërsimin e tokës ndërtimore përmes marrëveshjes së drejtpërdrejtë, për formimin e një parcele ndërtimore të parashikuar me plan urbanistik ose dokumentacion planor urbanistik.

„Nëse personi zotëron më shumë se 30% të parcelës ndërtimore – me Shoqërinë për Tregti, Prodhim dhe Shërbime ANGO SHPKNJP import-eksport Shkup. I njëjti informacion u dorëzua së bashku me dokumentacionin e plotë që kërkohet me ligj. Njëkohësisht, procedura për plotësimin e tokës ndërtimore në pronësi të një personi privat është e drejtë që del nga ligji, dhe çmimi për m² përcaktohet me ligj. Në këtë rast, pronari ka një parcelë që vendosi ta plotësojë“, shpjegon Qeveria.

Terreni për planin e biznesit u përgatit për më shumë se një vit

Por zgjerimi i pronësisë mbi tokën, pra plotësimi i parcelës, duket se nuk ishte qëllim në vetvete, por vetëm pjesë e një plani më kompleks. Kjo del nga të dhënat e publikuara nga këshilli komunal, të cilat tregojnë se pikërisht në këtë sipërfaqe planifikohet të ndërtohet një supermarket Lidl – gjë që e rrit disa herë vlerën e lokacionit.

Terreni për zbatimin e planit të biznesit nisi të përgatitej më herët – para një viti, kur më 23 prill 2024 Këshilli i Komunës së Shtipit miratoi Planin Urbanistik Detal për njësinë urbane CE Blloku 3 të Planit Urbanistik të Përgjithshëm për Qytetin e Shtipit, komunat kadastrale Shtip 1, Shtip 3 dhe Shtip 5, i cili përfshin parcelën aktuale të ANGO-s.

Atëherë, përveç destinimit të lokacionit për ndërtimin e stacionit të autobusëve (E2.1), këshilltarët votuan që ai të destinohet edhe për njësi të mëdha tregtare (B2) – për ndërtimin e supermarketeve dhe qendrave të mëdha tregtare.

Kjo e afroi ANGO-n një hap më pranë qëllimit të saj, por meqë nuk zotëronte sipërfaqe mjaft të madhe për ta ofruar tokën për ndërtimin e një supermarketi, ajo nisi procedurën për ta zgjeruar pronësinë mbi të gjithë parcelën.

Kur Qeveria vendosi në favor të saj në mars të këtij viti, për ANGO-n nuk kishte më pengesa. Kompania tani ka si tokën, ashtu edhe destinimin ndërtimor, pas së cilës komuna nisi pastrimin e lokacionit. Sa do të jetë vlera e kontratës me Lidl për ndërtimin e dyqanit nuk mund të vlerësohet, as nuk është e mundur të llogaritet me saktësi matematikore sa fitim do të nxjerrë ANGO.

E pyetur nëse Qeveria ishte në dijeni se në tokën që po tjetërsohet planifikohet të ndërtohet një dyqan i kompanisë gjermane Lidl, dhe nëse ishte bërë ndonjë vlerësim i leverdisë së kalimit të këtij lokacioni në pronësi private, Qeveria u përgjigj se „Qeveria nuk ka kompetencë të vlerësojë tokën që, pas plotësimit të parcelës, është në pronësi private, as të vlerësojë leverdinë kur bëhet fjalë për pronë private“.

Samo Prasaj i dërgoi pyetje Lidl-it, por nuk mori përgjigje.

Kryetari i komunës së Shtipit, Ivan Jordanov, na tha në një bisedë telefonike se ANGO ndoqi të njëjtën procedurë si të gjitha kompanitë e tjera private. Ai nuk beson se kompania mori trajtim të veçantë apo se autoritetet lokale ishin jashtëzakonisht të gatshme ndaj kërkesave të ANGO-s, edhe pse interesat e kompanisë private dhe të komunës përputheshin, duke pasur parasysh se komuna mund t’i ofronte kompanisë gjermane edhe tokë shtetërore për ndërtimin e dyqaneve të saj.

„Çdo kompani private ka të drejtë të paraqesë iniciativë për ndryshimin e Planit Urbanistik Detal kur ka marrëveshje me një investitor privat. Në atë rast, Këshilli duhet të vendosë. Deri tani në komunën e Shtipit ka pasur rreth 50 iniciativa të tilla“, i thotë Jordanov Samo Prasaj-it.

Sa i përket zgjedhjes së lokacionit, Jordanov tha se ishte vendim i Lidl-it. Për kryetarin e Shtipit nuk ka asgjë kontestuese as në procedurën e plotësimit të parcelës, e cila kaloi të gjitha fazat – nga dorëzimi i studimit dhe i ekstraktit nga plani urbanistik, te aplikimi për miratim, deri te marrja e pëlqimit nga Ministria e Transportit dhe Lidhjeve.

Sipas planit, numri i platformave në stacionin e autobusëve do të përgjysmohet, ndërsa hapësira e mbetur do të përdoret për supermarketin dhe për parkimin e automjeteve. Në këtë parcelë nuk parashikohet parking shumëkatësh.

Kompensimi për ANGO-n për parkingun ende po negociohet

Që nga viti 2013, ANGO zotëron tokën në oborrin e Kuvendit, e cila më vonë u destinua për parking shumëkatësh, por ndërtimi nuk filloi kurrë. Rasti ishte kryesisht i harruar nga publiku deri vitin e kaluar, kur kompania parkoi një ekskavator në oborrin e Kuvendit, duke treguar qartë gatishmërinë për të nisur ndërtimin. Mesazhi u mor: pasi Ministria e Punëve të Brendshme vendosi të mos lejojë parking komercial shumëkatësh në oborrin e Kuvendit, ekskavatori u largua dhe kompania pranoi të negociojë.

Lokacioni pranë Kuvendit qëndron i lënë pas dore prej muajsh

Kompensimi negociohet prej muajsh, por Kabineti i Kryetarit të Kuvendit nuk ka dhënë informacion se sa ka përparuar procedura – apo pse miratimi i ligjit vazhdimisht shtyhet. Para dy muajsh, kryetari i Kuvendit Gashi paralajmëroi se zgjidhja ligjore ishte 99% e dakorduar dhe se do t’u paraqitej deputetëve deri në fund të shkurtit. Prilli tani po mbaron, dhe nga ligji nuk ka asnjë gjurmë.

„Ligji që duhet ta zgjidhë përfundimisht këtë çështje është në fazën përfundimtare, pra aktualisht po kryhet një analizë ekspertësh e tij. Dëshirojmë t’ju informojmë gjithashtu se ligji nuk i referohet drejtpërdrejt parkingut, por krijimit të një zone sigurie rreth Kuvendit, dhe si i tillë ai e përfshin edhe parcelën e parkingut. Më shumë detaje për përmbajtjen e ligjit për krijimin e zonës së sigurisë rreth Kuvendit nuk mund të japim në këtë moment. Pritet që shumë shpejt të futet në procedurë parlamentare, pasi të përfundojnë konsultimet përfundimtare“, tha Kuvendi në përgjigjen për Samo Prasaj-n.

Meqë ANGO zotëron tokën pranë Kuvendit ku duhej të ndërtonte parkingun, dhe meqë avokati i saj në kohën kur iu revokua leja e ndërtimit ishte ministri aktual i Punëve të Brendshme, Pançe Toshkovski, pyetëm nëse Toshkovski mori pjesë në seancën e Qeverisë në të cilën u miratua vendimi që i lejoi ANGO-s të blejë tokë shtetërore. Qeveria u përgjigj se nuk mori pjesë.

E pyetur nëse kjo mund të jetë një lloj kompensimi për rastin e parkingut, duke pasur parasysh se në Kuvend prej kohësh është ngritur një grup pune për të gjetur zgjidhje për kompensimin, Qeveria thotë se „në asnjë rast nuk bëhet fjalë për kompensim, por për procedurë në përputhje me ligjin“.

Qeveria konfirmon se brenda Kuvendit ekziston një grup pune, me përfaqësues të disa ministrive dhe të komunës së Qendrës, që punon për të gjetur zgjidhje, por se procedura ende vazhdon; për më shumë informacion për rrjedhën e saj, na drejtoi te organet kompetente.

Dhe ndërsa pritet rezultati i negociatave në Kuvend, ANGO paguan çdo muaj gjobë për tejkalimin e afatit të ndërtimit të parkingut – 5.000 euro.

„Rasti që lidhet me Kontratën për shitjen e tokës ndërtimore të pandërtuar përmes ankandit publik për ndërtimin e një parkingu shumëkatësh në një parcelë ndërtimore në afërsi të menjëhershme të Kuvendit të Republikës së Maqedonisë së Veriut, ku personi juridik ANGO është blerës dhe investitor, është në fazën e arkëtimit të penalitetit kontraktual për vonesat në përmbushjen e detyrimeve sipas Kontratës.

Personit juridik ANGO, i cili është njëkohësisht blerës dhe investitor i tokës ndërtimore të pandërtuar, i llogaritet rregullisht dhe ai paguan rregullisht penalitet kontraktual për vitin e parë të vonesës në ndërtimin e objektit, në shumë mujore prej 307.672,86 denarësh“, tha komuna e Qendrës.

Në mungesë të informacioneve zyrtare, u konsultuam me profesorë për rezultatin e mundshëm të negociatave. Profesorja e Fakultetit Juridik Tina Përzheska, e specializuar për shpronësimin, thotë se „e drejta e pronës është vlerë themelore e rendit kushtetues, gëzon mbrojtje ligjore dhe nuk mund t’u merret në mënyrë arbitrare nga organet shtetërore“.

„Sipas Kushtetutës, marrja ose kufizimi i së drejtës së pronës së dikujt lejohet vetëm për përmbushjen e një interesi publik të përcaktuar me ligj. Në sistemin juridik të Maqedonisë së Veriut, ai ligj është Ligji për shpronësimin. Kushtetuta përcakton gjithashtu se çdo person, të cilit i merret ose i kufizohet e drejta e pronës për përmbushjen e një interesi publik, ka të drejtë për kompensim të drejtë, i cili nuk mund të jetë më i ulët se vlera e tregut e asaj të drejte. Është e rëndësishme të theksohet se shpronësohen e drejta e pronës, si dhe të drejtat e tjera pronësore mbi pasuritë e paluajtshme.

Në një shpronësim ideal, duhet të ruhet ekuilibri. Kjo do të thotë të sigurohet mbrojtje e përshtatshme e të drejtave dhe interesave të individëve pa e penguar përmbushjen e interesit publik. Ekuilibri arrihet nëse ata të cilëve u shpronësohen të drejtat kompensohen, pra marrin kompensim të drejtë, sepse interesi i tyre privat ‘sakrifikohet’ për interesin publik. Organet kompetente janë të detyruara të sigurojnë që personat e prekur ta realizojnë të drejtën e tyre për kompensimin e drejtë që u takon për të drejtat e shpronësuara (pronësinë dhe disa të drejta pronësore). Ligji mund të zbatohet në raste shumë të ndryshme për ndërtimin e objekteve me interes publik (infrastrukturë, energjetikë, telekomunikacion, shërbime publike, arsim, shëndetësi etj.), si dhe për marrjen e ndërtesave ekzistuese që përdoren për qëllime me interes publik“, thotë Përzheska.

Publiku pret fjalën përfundimtare të Kuvendit për negociatat për kompensimin e ANGO-s, të cilat zhvillohen në fshehtësi. Asnjë institucion nuk jep informacion se si do të kompensohet ANGO, me sa, apo nëse bujaria e autoriteteve me tokën shtetërore në Shtip do të merret parasysh gjatë përcaktimit të kompensimit.

Këtë përmbajtje e përgatiti Instituti për Studime të Komunikimit.

Gazetare: Sonja Petrushevska Popovska

Fotografi: Darko Andonovski

Histori të lidhura (në maqedonisht)

Me mbështetjen e Qeverisë, investitori i parkingut pranë Kuvendit hyn në negociata për kompensim

MPB nuk jep pëlqim për parkingun pranë Kuvendit, sepse është rrezik sigurie

Pushteti do t’u lejojë individëve dhe kompanive të ndërtojnë objekte publike për një përqindje të asaj që ndërtojnë

Ky artikull është përkthyer nga maqedonishtja me ndihmën e inteligjencës artificiale (IA). Versioni origjinal në maqedonisht është i disponueshëm këtu.