- Цените на станбените објекти на македонскиот пазар на недвижности во текот на 2022 година забележаа висок двоцифрен раст, што претставува историски највисоко зголемување од периодот на глобалната финансиска и економска криза.
- Цената на материјалите е зголемена за 50 до 100 проценти и има раст на цената за комуналиите, па во услови кога понудата не ја задоволува побарувачката неминовен е постојан раст на цените на становите.
- Во Македонија нема прецизен показател за движењето на цената на становите, а Агенцијата за катастар веќе три години не го објавува извештајот од регистарот на цени и закупнини.
- Невладините се сомневаат, а надлежните проверуваат - дали преку градежните компании се перат пари.
Дел од македонските градежници се обидуваат да го искорстат инфлаторниот бран за да создадат вештачка побарувачка за нови станови по цени кои надминуваат 1.800 евра за квадрат во Скопје иако сите показатели покажуваат дека спласнува интересот за градење и за купување станбен простор. Во тоа им помага недостигот од транспарентни и прецизни податоци за цените по кои се продаваат новите и старите станови во различни општини во државата. Истражувавме колку е оправдан историскиот годишен раст на цените на становите во Македонија во минатата година, дали постои опасност да се создаде хипотекарен меур и дали преку градежната експанзија се перат пари од сомнително потекло.
Во изминативе години Скопје е претворено во големо градилиште
Растот на цените во Македонија многу повисок отколку во Европа
Цените на станбените објекти на македонскиот пазар на недвижности во текот на 2022 година забележаа висок двоцифрен раст, што претставува историски највисоко зголемување од периодот на глобалната финансиска и економска криза, констатира Народната банка во новиот извештај за финансиската стабилност во Македонија. Според индексот на цените на станови, номиналната стапка на раст на цените изнесуваше 17,8 проценти на годишна основа, што е повеќе за 11,7 процентни во споредба со 2021 година.
„Анализата на динамиката посочува на забрзување на растот во текот на годината, така што просечната годишна стапка се зголеми од 14,4 проценти во првото на 20,9 проценти во второто полугодие на годината. Од крајот на 2022 година, растот на цените на становите почна да забавува, што продолжи и во првата половина на 2023 година, иако сѐ уште е на повисоко ниво (12,9 проценти во вториот квартал на 2023 година)“, се вели во извештајот на Народната банка.
Од Народната банка укажуваат дека растот на цените на недвижностите е речиси глобално присутен феномен во последните неколку години, вклучително и во земјите од Европската Унија. Меѓутоа, во 2022 година, на ниво на Европската Унија е остварен просечен раст на цените на становите од 7,7 проценти и од 7 проценти во еврозоната, што е поумерено придвижување во споредба со домашната економија. Растот на домашните цени е поблиску до просекот од 14,9 проценти во земјите членки на Европската Унија од Централна и Југоисточна Европа (ЕУ-ЦЈИЕ).
Различни аршини за зголемените трошоци за градење
Факт е дека во изминатиов период има пораст на трошоците за градење пред сè поради зголемување на цените на градежните материјали, поради зголемувањето на платите на работниците и поради растот на вредноста на градежното земјиште. Според претседателот на Здружението на градежништво при Стопанската комора, Андреа Серафимовски, цената на материјалите коишто се употребуваат во градежништвото е зголемена за 50 проценти, а на некои и за 100 проценти и има раст на цената за комуналиите. Тој вели дека во услови кога понудата не ја задоволува побарувачката неминовен е постојан раст на цените на становите.
Сепак, податоците на Народната банка откриваат малку понизок пораст на трошоците за градење отколку оние што ги презентираат градежниците. Според НБМ, вкупните трошоци за изградба на нови станбени згради во 2022 година се зголемени за 22 проценти на годишна основа.
Не е точно дека расте побарувачката
И покрај тврдењата на градежниците дека има континуирана побарувачка за нови станови, податоците на Народната банка даваат малку поинаква слика. Имено, и покрај тоа што понудата на станови се зголемува, растот на обемот на трансакции со станови значително забавил на годишна основа. Главни причини за тоа се токму историски високиот раст на цените и нето-заострувањето на кредитните услови.
„Понудата на нови станови и натаму се зголемува, што речиси во целост се јавува поради зголемениот број станбени згради во градба. Во првите три квартали од 2022 година, просечната понуда на станови достигна 25.901 стан, што е зголемување од 13,9 проценти во споредба со истиот период од претходната година“, се вели во извештајот на Народната банка.
Во него, се додава дека ваквото зголемување се јавува во услови на зголемен број станови во градба, што се должи на високиот број станови за коишто се издадени одобренија за градба во 2021 година, додека бројот на продадени станови се намалил на годишна основа. Според податоците на НБМ, просечниот период на продажба на изградените понудени станови лани бил малку повисок во однос на 2021 година и изнесувал 2,7 години.
Недостиг од прецизни податоци
Една од причините кои придонесуваат кон можноста за шпекулативни влијанија на пазарот на недвижности е што во Македонија нема прецизен показател за движењето на цената на становите. Народната банка ја мери цената на становите на квартално ниво преку Индексот на цените на становите. Истиот покажува благо забавување на растот на цената на становите во вториот квартал од 2023 година - но, тоа се изразува преку процент, а не преку конкретни цени. Индексот на цените на недвижностите кој се изготвува од страна на НБМ се пресметува преку примерок од 16.000 станови на територијата на Скопје за кои бил објавен оглас за продажба преку агенции кои се занимаваат со промет на недвижности.
Просечната цена на станбениот простор ја зголемуваат цените на становите во поатрактивните скопски населби кои во некои случаи надминуваат 1.800 евра за квадрат
Примерокот се дополнува квартално со податоци за новоогласени станови за продажба во кварталот, односно со по околу 200-250 новоогласени станови во квартал, во последните пет години. Базата содржи податоци за бараната цена на становите, за големината на станот (површината), населбата во која се наоѓа, катот на кој се наоѓа, дали станот има централно греење или не, како и за тоа дали станот е нов или стар. Сите овие карактеристики се земаат предвид при пресметката на индексот на цени на станови, посочуваат од Народната банка.
Од друга страна, во извештајот за финансиска стабилност за 2022 година, Народната банка наведува дека просечната постигната цена на истргуваните станови во првите три квартали од 2022 година изнесува само 749 евра за квадрат.
Транспарентноста на Агенцијата за катастар на недвижности ставена на испит
Најмеродавен показател за движењето цените на становите до неодамна беа извештаите од регистарот на цени и закупнини што редовно на секои три месеци ги подготвуваше Агенцијата за катастар на недвижности. Во ваквите извештаи беа впишани детални податоци за обемот на трансакции по месеци и просечната цена на станбен простор за секоја општина посебно. Во посебна табела се запишуваа податоците за продадени новоградби и непродадени станови - новоградби. Меѓутоа, веќе три години Катастарот не го објавува овој извештај. Последниот објавен на веб-страницата е за периодот од 01.07 до 30.09.2020 година. Зошто Агенцијата престана редовно да го објавува извештајот - нема одговор. Испративме прашања до Агенцијата за катастар на недвижности со наведено барање за пристап до информации од јавен карактер.
Прашањата ги пренесуваме во целост:
- Зошто престанавте да го објавувате Извештајот од регистарот на цени и закупнини во кој имаше податоци за просечните продажни цени по општини врз база на склучените купопродажни договори?
- Каков е трендот на бројот и вредноста на трансакции/купопродажби на нови станови во Скопје во првата половина од 2023 година споредено со истиот период во 2022 и 2021 година?
- Какви се просечните цени за купопродажба на нови станови во скопските општини во 2021 година, 2022 година и првата половина од 2023 година?
- За колку од новите станови во Скопје (број и вредност во евра) што се ставени под хипотека во 2022 година и првата половина од 2023 година носители на хипотеката се градежни компании/инвеститори, а за колку купувачите?
- Колку нови станови изградени во Скопје од 2017 година наваму сѐ уште не се продадени односно се под хипотека чии носители се градежните компании инвеститори?
На овие прашања, од Катастарот добивме краток одговор по пошта.
„Во врска со вашето барање за потреби за истражување, Ве информираме дека сите податоци кои согласно закон, Агенцијата за катастар на недвижности е обврзана да ги презентира јавно, се содржани во шестмесечните извештаи за работата на АКН коишто се објавуваат на официјалната веб-страница“, велат од Агенцијата за катастар на недвижности.
Шестмесечните извештаи за работата на Катастар се редовни на интернет страницата. Но, таму податоците не се ни близу толку детални, како во регистарот за цени и закупнини. Во шестмесечните извештаи пишува кој е вкупниот број на купопродажби, го има и вкупниот број на закупи, како и обемот на трансакции - без никакви подробности, за дополнителен увид во состојбата.
Каква е улогата на банките во градежната експанзија: Градежници должат 664 милиони евра
На банките им е најлесно и најисплатливо да финансираат изградба на станбен простор бидејќи имаат низок ризик, затоа што преку хипотеките имаат високо обезбедување за кредитите што им се даваат на градежниците и на купувачите.
Од Народната банка информираат дека со крајот на вториот квартал на 2023 година, долгот на претпријатијата од секторите „градежништво” вклучително и „дејности во врска со недвижен имот” врз основа на кредити од банките изнесува 40,8 милијарди денари (664 милиони евра). Изложеноста на банките кон дејностите од градежништвото и недвижниот имот, во најголем дел е во форма на кредити (75 проценти од вкупната изложеност).
На нашето прашање дали се пролонгира исплатата на кредитите коишто градежните компании ги користат од банките, од НБМ велат дека податоците засега не упатуваат на зголемено пролонгирање на исплатата на кредитите заради влошена финансиска состојба на компаниите од градежниот сектор. Според нивните мерења и анализи - растот на цените на пазарот на недвижности генерално ги рефлектира промените во понудата и побарувачката и засега не укажува на поголеми нерамнотежи на овој пазарен сегмент.
Станови за живеење или за други намени
Професорот од Економскиот факултет, д-р Борче Треновски вели дека секогаш кога има глобални нарушувања, како што беше инфлаторниот бран, инвестициите се насочуваат во фиксни средства, пред сѐ во недвижности, затоа што цените на недвижностите почнуваат да растат и најголем дел од инвеститорите мислат дека така ќе ја заштитат вредноста на капиталот. Според Треновски, во Европа веќе се гледа одредено стабилизирање на цените, но прашање е колку кај нас се пресликува тој тренд.
Од Народната банка велат дека будно ја следат состојбата и оценуваат дали цените на недвижностите се во линија со динамиката на клучните економски параметри. Уверуваат дека портфолиото на станбени кредити на банките е здраво и со највисок квалитет и засега нема знаци за остварување на кредитниот ризик.
„Банкарските кредити се еден од изворите на финансирање на побарувачката и на понудата на станови на пазарот на недвижности. Согласно податоците со коишто располагаме, во последните неколку години, околу 50-60 проценти од прометот со станови и куќи на домашниот пазар на недвижности е финансиран со банкарски кредити. Оттука, зголемувањето на каматните стапки се очекува да има одредено влијание и врз пристапноста до банкарски кредити, а преку нив и врз финансираната понуда и побарувачка на станови. Станбените кредити се карактеризираат со релативно поволен сооднос меѓу износот на кредитот и проценетата вредност на станбениот простор даден под залог, којшто, во просек, се движи некаде околу 65-80 проценти. Ова упатува на доволен простор на банките за апсорбирање на ризици и од поголеми ценовни корекции доколку се случат“, велат од Народната банка.
Професорот од Економскиот факултет при УКИМ, Треновски, анализира дека ризикот од хипотекарна криза во моментов е многу мал и финансискиот сектор е стабилен.
Се перат ли пари преку градежништвото?
Невладините се сомневаат, а надлежните проверуваат - дали преку градежните компании се перат пари. За ова побаравме одговори од институциите кои се најповикани да влезат во трага на парите. Од Управата за јавни приходи велат - како кај сите, така и кај компаниите од градежниот сектор „се чешла“ капиталот.
„Управата за јавни приходи е даночен орган чија основна надлежност е утврдување, контрола и наплата на јавните приходи и другите јавни давачки кои со закон ѝ се доверени да ги управува со цел собирање на јавните приходи. Оттука, Управата за јавни приходи согласно Законот за даночна постапка врши надворешна контрола кај даночните обврзници со цел да се изврши проверка, утврдување и оценување на состојби што се од важност по однос на даноците“, велат од УЈП.
Оттаму додаваат дека со надворешната контрола се врши проверка на целокупното работење на даночниот обврзник за одреден даночен период, односно се контролира правилното искажување на приходите и трошоците од работењето и тоа кај даночните обврзници кои покажале одредени отстапувања во однос на избраните критериуми, направени анализи, примени пријави и претставки, сознанија од други органи.
„Горенаведениот фокус на надворешната контрола се однесува и на даночните обврзници кои се занимаваат со градежна дејност“, велат од УЈП
Во случај на индиции, се известува Управата за финансиско разузнавање и таму се доставуваат информациите и документите. Доколку при вршењето на надзорот се утврди сомневање за перење пари, за истото се доставува извештај до Управата за финансиско разузнавање.
Управата за финансиско разузнавање прибира, обработува и доставува податоци со цел спречување на перење пари и финансирање на тероризам. По соодветните анализи, резултатите се собираат во форма на извештај или известување и се доставуваат до Министерството за внатрешни работи, Управата за финансиска полиција и/или Јавното обвинителство.
Оттука, патот нѐ однесе до следната инстанца - Управата за финансиска полиција.
„Управата за финансиска полиција презема мерки и активности кои се однесуваат на утврдување на сомненија за сторени кривични дела во нејзина надлежност, а поврзани со деловното работење на повеќе правни субјекти, меѓу кои и од областа која е од Ваш интерес. Имајќи предвид дека сите дејствија преземени во предистражната постапка, согласно член 289 од Законот за кривична постапка, се сметаат за тајна, за добиените пријави и сознанија на евентуално сторени инкриминирани дејствија од страна на одговорни лица во правните субјекти, Управата за финансиска полиција ќе достави соодветен писмен поднесок до надлежниот јавен обвинител“.
Во надлежното обвинителство, предметите не се водат според тоа во која дејност или сектор е сторено кривичното дело туку едноставно по природата на кривичното дело, во случајов - перење пари.
Бетонот го уби хуманото живеење
Скопје како котлински град има голем проблем со загадувањето на воздухот. Наместо да се бара решение како да се амортизира таа состојба, урбанистичките решенија дополнително ја отежнуваат работата. Новите згради стануваат сѐ поголеми и поголеми по катност, смета Татјана Стојановска, независен советник во Општина Карпош и граѓански активист.
Невладините посочуваат и на еден друг, системски проблем што отвора пат за урбанистичко дивеење. Според Стојановска, најголема грешка е што Законот за урбанистичко планирање овозможува физички и правни лица да ги цртаат ДУП-овите.
Стојановска додава дека општините не можат да не бидат пристрасни и да одбиваат да се гради, во ситуација кога буквално живеат од комуналиите кои им ги плаќаат градежните компании. Од друга страна, градежниците најчесто го искористуваат своето силно влијание, па никој не може да им застане на патот кон секоја слободна маркичка за градење.
Сѐ намалува бројот на издадени дозволи за градење измерил ДЗС
Податоците на Државниот завод за статистика покажуваат дека за разлика од првите месеци после пандемијата од корона вирусот кога бројките на издадени одобренија за градба нагло пораснаа во 2023 година тие се во континуиран пад. За месец август се издадени 344 дозволи (9 проценти помалку во однос на истиот месец од претходната година) од кои 157 за високоградба. Пред тоа, во јули се издадени 280 одобренија (33,6 проценти помалку од лани) од кои 134 за високоградба. Од 242 одобренија во јуни (12,6 проценти помалку во споредба со јуни лани), 115 се наменети за објекти од високоградба.
Ризици
Пописот реализиран пред две години покажа јасна слика за пазарот на недвижности. Од вкупно 839.000 станови, 63,4 проценти беа населени. Од 243.000 станови во Скопје, попишувачите запишаа дека 70.000 зјаат празни.
Овие статистики не одат во прилог на тврдењата на градежниците дека не може да се постигне да се задоволи побарувачката. Доколку продолжи, нереалното билдање на цените на становите може да ја доведе во опасност финансиската стабилност на државата. На ризици предупредува и Народната банка.
„Се очекува дека промените во цените на становите во следниот период ќе бидат определени од односите помеѓу понудата и побарувачката, коишто засега не упатуваат на поголеми нерамнотежи на овој пазарен сегмент. Сепак, потребна е внимателност, особено ако се земе предвид сè уште неизвесниот амбиент и растот на трошоците за финансирање, што во услови кога инфлацијата сè уште е висока, може да ја ограничи пристапноста до банкарски кредити за одредени категории домаќинствата“, се вели во извештајот на Народната банка.
Во огромен број станови во Скопје не живее никој
Оттаму посочуваат дека ова би можело да има одредено влијание врз побарувачката за недвижности што се финансира преку овој канал, со ефекти врз ликвидноста на пазарот и вредноста на недвижностите што се заложени кај домашните банки.
„При раст на каматните стапки, зголемена е ранливоста на постојните кредитокорисници, коишто заради зголемените трошоци, би можеле да се соочат со проблеми во отплатата на долгот. Во овој контекст е значајно дека голем дел од станбените кредити се со комбинирана каматна стапка (фиксна за определен број години, по што преминува во променлива), при што кај околу една четвртина од нив промената од фиксна во променлива ќе се случи до 2024 година“, велат од Народната банка.
Од монетарната власт потенцираат дека сето ова се фактори што може да го зголемат кредитниот ризик за банките што произлегува од нивната изложеност кон пазарот на недвижности, но потенцираат дека банкарскиот сектор е здрав и дека може да апсорбира евентуални шокови.
Всушност, сега градежниците и банките стравуваат од пад на побарувачката за станови бидејќи на подолг рок би останале празни илјадници станови што би го нарушило редовното подмирување на нивните меѓусебни должничко-доверителски односи. Од друга страна, се стравува и од пад на цените на становите бидејќи тоа ќе допринесе за обезвреднување на имотот што е заложен под хипотека. Земајќи го тоа предвид, станува јасно кому најмногу му одговара недостигот од транспарентност за цените на становите, што создава можност за шпекулации на пазарот на недвижности.
Оваа содржина ја изработи Институтот за комуникациски студии.
