Една третина од новите станови се непродадени, но важно се гради

И светот да запре, мешалката за бетон никогаш нема да престане да врти. Гледано низ призмата на инвеститорите секој слободен простор, особено во главниот град, е маркичка за градење во најава. И додека се бројат изградените станови, населени или празни – првата лопата веќе „се фрла“ во темелите на иден објект кој ќе значи нови квадратни метри станбен простор. Статистиката покажува дека иако на пазарот има голем број непродадени станови, расте бројот на одобренијата за градба, а растат и цените – нешто што е спротивно на основното економско правило дека пазарот ги одредува цените преку понудата и побарувачката.

Колку празни станови откри Пописот?

Податоците на Народната банка покажуваат дека по застојот поради пандемијата, значително пораснал бројот на издадени одобренија за градење, која не само што се врати на нивото пред пандемијата, туку и го надмина.

Бројот на издадени одобренија за градба е поголем од пред пандемијата (Извор: Извор: ДЗС и пресметки на НБ)

Во извештајот за финансиска стабилност во 2021 година, се нотира и забележителен раст на бројот на непродадени станови и на становите во градба. Така, просечниот број понудени нови станови во првите два квартали од 2021 година изнесува 22 198, од кои само 3% се продадени. Овој тренд продолжува и во првата половина на оваа година.

Понуда на нови станови постојано расте (Извор: Пресметки на НБ врз основа на податоците од ДСЗ и Катастар стр. 41-42)

Пописот лани покажа дека една третина од вкупно 839 174 станови се празни, односно населени се 63,4% или 531 987, додека останатите 36,6 отсто или 307 187 станови се ненаселени. Од скопските општини најмногу празни станови има Центар – 10 865 или над 40 проценти од вкупниот број, а најмалку празни станови има Чаир – 22,5 проценти од вкупно 17 771 стан.

Податоци од пописот за бројот на станови (Извор: ДСЗ)

Нема место во Македонија каде што бројот на станови е помал од бројот на домаќинства, но некои се поатрактивни и за нив има поголем интерес. Во Скопје, на пример, минатата година речиси двојно е зголемен бројот на издадени дозволи за градба на станови, изградени се 7 894 стана, но речиси половината – 3 500 се непродадени.

Колку чини еден стан?

Сето ова доведува до заклучокот дека се гради повеќе од што се продава. Но, како тоа им е исплатливо на инвеститорите? Одговорот го дава споредбата на цената што го чини инвеститорот да изгради еден метар квадратен и онаа која ја плаќа купувачот и која е речиси двојно повисока.

Никола Велковски од Здружението за градежништво при Стопанската комора на Македонија за „Само прашај“ сумира дека ако се соберат сите трошоци на инвеститорот, еден метар квадратен во поцентралното градско подрачје би чинел најмногу од 1 200 до 1 250 евра. Тука влегуваат цената на земјиштето со цена од 350 до 550 евра по метар квадратен (во зависност од локацијата), комуналиите во Скопје, кои во зависност од реонот на градба се од 80 до 120 евра по метар квадратен, евентуално отстранување на постојна градба на парцелата и градбата на објектот по систем „клуч на рака“ (според стандардот на вградените материјали), од 450 до 550 евра по метар квадратен.

Во агенциите за недвижности цените на становите се движат од 1 800, 2 000 до 2 200 евра за метар квадратен во центарот и во прстенот околу центарот на Скопје. Како што се оди подалеку, така и цените паѓаат и во општини подалеку од центарот е околу 1 100 евра за квадратен метар.

„Тоа е заработка на градителите и користење на моменталната состојба на покачени цени кое се должи на намалената продукција на градење поради намалување на локациите за градба, потоа зголемените апетити на сопствениците на земјиштето и зголемувањето на цените на влезните материјали коешто градежниците во голема мера го злоупотребуваат за да ги покачат цените“, вели Велковски.

Ако се погледнат податоците на Народната банка, се забележува дека цените на становите растат уште во 2020 година,  а тоа продолжува и во текот на 2021 година и оваа, 2022 година. Така, цената во четвртиот квартал на 2021 година е зголемена по номинална стапка од 11,2% на годишна основа и е највисока стапка на раст по периодот на глобалната финансиска криза. Просечната постигната цена на истргуваните станови во првите три квартали на 2021 година изнесува 44.409 ден./м2.

Новите станови се се поскапи (Извор: НБМ)

Во вториот квартал на 2022 година, пак, цените на становите, (мерени преку хедоничкиот индекс на НБ) пораснале за 16,5% на годишна основа.

Но, и покрај тоа Агенцијата за катастар на недвижности, во извештајот за првиот квартал годинава, нотира драстично зголемување во бројот на регистрирани купопродажби во споредба со истиот период лани. Односно, од јануари до март 2022 година се впишани вкупно 5 919 купопродажби, додека во истиот период лани 4 766.

Извор: Агенција за катастар, стр.17

Според агентот за недвижнини Диме Јованов причината за ваквата нелогичност е што статистиките на институциите не ја отсликуваат реалноста во целост. Односно, на хартија стои дека станови зјаат празни, а реално не може да се задоволи побарувачката. Особено по двегодишниот застој поради пандемијата.

„Почнаа да се градат многу повеќе и не само во градов (Скопје) туку имам информации и за неколку други градови во државата. Понудата е зголемена, но зголемена е и побарувачката. Сите стагниравме во тие две години од пандемијата и мислам дека штом помина тој шок, се се врати сѐ во колосек како што претходно беше. Има и понуда и побарувачка и мислам дека во овој момент според нашите статистики е тоа е доста добро избалансирано“, вели Јованов.

Правото на градење пред  јавниот интерес

Ако се водиме од официјалната статистика дека има голем број непродадени станови, зошто и натаму општините издаваат маркички за градба на нови?

Издавањето одобрение за градба е дефинирано со Законот за градење. Но, како општините ќе ги искористат приходите од тоа, тие сами одлучуваат. Првата асоцијација е да ги покријат суштинските потреби на општината, за исплаќање плати на вработените и слично. Заменик-претседателот на ЗЕЛС Перо Костадинов, кој е градоначалник на Валандово, вели дека не се работи за бескрајна слобода, туку има правила – прво да се обезбеди инфраструктурата.

„Генерално, со давањето одобрение за градба, општините се обврзани исто така да ја обезбедат и неопходната инфраструктура којашто е потребна за таа градба навистина да биде функционална – од аспект на канализации, осветлување, водоводи и слично. Парите по таа намена треба да бидат насочени кон обезбедување на потребната инфраструктура за градбата. Сето тоа оди преку Советот на општината. Општините имаат можност да ги дефинираат своите зони, издатоците коишто се за комуналии и слично и сигурно дека се големи разликите и помеѓу општините, но и според тоа каде се наоѓа објектот, каде е издадено одобрението за градба, без разлика дали е во прашање некоја капитална инвестиција, домување или поставување фотоволтаици“, вели Костадинов.

За Невена Георгиевска, независна советничка во Општина Карпош и граѓански активист од О2 Иницијативата, проблемот е во тоа што секој си го гледа профитот пред јавниот интерес.

„Општините ова го гледаат како најлесен начин за прибирање на средства во буџетот, не размислувајќи што кога ќе се изгради целото земјиште. Градежниците си го гледаат профитот што го наплаќаат најверојатно искалкулиран и со дел на непродадени станови, дел се даваат како компензација така што се гради, бидејќи имаат профит и никаква одговорност потоа за продадените станови и згради. Не се размислува ниту за преоптоварената инфраструктура, проблемите што ги носи пренаселеноста, недостаток на паркинг, премногу отпад со кој не можеме да се справиме и сл.“, вели Георгиевска.

Таа смета дека за одредено време ќе има презаситување и тогаш ќе имаме проблем со бетонски празни или само 20-30% населени згради, кои ќе бидат се потешки и поскапи за одржување. Не исклучува дека тука сигурно има корупција, но за жал во целата оваа приказна има и неказнивост.

Што и не е нешто ново.  „Парите се перат на повеќе начини, но најлесно е преку градба на објекти обезбедени од валкани пари“, рече поранешниот државниот јавен обвинител Марко Зврлески уште во 2014 година, во говор на регионална конференција за размена на искуства и јакнење на соработката во областа на финансиските истраги и перење пари во Скопје.

Една година подоцна и во Извештајот за следење и анализа на ризиците од корупција и организиран криминал и други документи за јавни политики, изработен од Меѓународниот центар за меѓународна соработка (МЦМС), заедно со Центарот за изучување на демократија (ЦИД) од Бугарија стои меѓу другото и дека „перењето пари е идентификувано како една од клучните причини за користење на корупцијата во градежната индустрија“.

Она што се случува во градежништвото е пример како јавното добро и хуманото живеење се ставаат во заден план, додека профитот си го наоѓа своето место пред јавниот интерес. А за тоа заслужни се правниот систем и политичкиот популизам - се носат закони за легализирање на дивоградби и измени на правилници и на закони со кои се овозможува сѐ повеќе и сѐ полесно градење. Парадоксално, но вистинито е што кај нас е нормално да се зборува за право на сопственост и право да се гради, додека јавното добро и хуманото живеење се празни фрази некаде после законите.

Оваа содржина ја изработи Институтот за комуникациски студии