Во периодот јули-септември 2020, цената на квадрат во Центар и Карпош беше помалку од 1.000 евра, а денес достигнува над 2.500 евра, што е зголемување од 150%.
За споредба, во ЕУ цените на недвижностите пораснале за 3,8% во 2024, додека цените во Македонија значително го надминуваат растот на цените во Унијата.
Инвеститорите во градежниот сектор се здружени и ги диктираат цените, што доведува до значително зголемување на цените на становите, при што мал број инвеститори имаат доминантен удел.
Прекинот на објавување редовни извештаи за цените на становите од страна на Катастарот ја намалува транспарентноста на пазарот, а Народната банка ја објавува само понудата на станови.
Прекумерната градба во Скопје води до урбанистички хаос, а стручњаците предупредуваат на потребата од централизирано планирање и подобрување на јавниот превоз.
Просечната цена на истргуван станбен квадрат во најатрактивните скопски населби како Центар и Карпош во периодот јули-септември 2020 година била од 57.000 до 59.000 денари односно под границата од 1.000 евра, покажуваат официјалните податоците од Регистарот на цени и закупнини на Агенцијата за катастар за недвжности (Катастар). Денес, во овие скопски населби се нудат станови на продажба по цени кои надминуваат 2.500 евра, што е зголемување за повеќе од 150 проценти. Иако во изминатиов период бевме сведоци на инфлација, пораст на цените на сите производи и услуги во секојдневието, вклучително и на платите и трошоците во градежништвото, разумни се прашањата: Колку е реален растот на цените на становите и дали во Македонија постои градежен олигопол односно неколку крупни инвеститори кои со голема поддршка од банкарскиот сектор упорно прикажуваат ограничена понуда на станови и голема побарувачка како оправдување за зголемувањето на цените?
Здружени инвеститори
Иван Пешевски, претседател на Синдикатот за градежништво, индустрија и проектирање (СГИП) при ССМ вели дека инвеститорите се здружени, односно организирани и дека дури ако некој сака да продаде стан по реална цена, нема да му биде дозволено, имајќи предвид дека цените ги диктираат најголемите инвеститори во градежништвото.
„Да не ги именуваме тие компании, меѓутоа државата сигурно убаво си ги знае тие имиња на тие компании и инвеститори и државата конечно треба да стави крај на едно вакво дивеење со цените и нереално покачување каде што луѓето се во банкарско заложништво до крајот на животот. За да купите 50 квадрати стан веќе е речиси 150.000 евра и тоа треба да го исплаќате на 35 години со нефер камати од страна на банките и да се задолжите за навек, за едвај да обезбедите едно домче за вашето семејство. Од другата страна гледаме кои се профитите и со какви имоти и средства располагаат тие инвеститори и како се директно поврзани со челниците во државата“, вели Пешевски.
Зошто исчезна Регистерот на цени и закупнини?
За разлика од порано, кога јавноста преку редовните извештаи од Регистерот на цените и закупнините имаше детален увид колкава е просечната цена на станбениот квадрат во скопските општини и другите градови во државата која што Катастарот ја одредуваше врз база на склучените трансакции за продажба на станови, денес вакви извештаи нема. Всушност, последен тримесечен извештај е за периодот јули-септември 2020 година. Прашавме во Катастарот, колкави се просечните цени на истргуваните станови во изминативе неколку години и зошто е прекината практиката редовно да се објавуваат просечните цени на истргувани станови во скопските општини и другите градови?
„Согласно вашето барање, ве известуваме дека Агенцијата за катастар на недвижности во моментов не е во можност да достави податоци по однос на вашите прашања, од причина што деталните квартални извештаи од Регистарот на цени и закупнини заклучно со 30.09.2020 година престанаа да се изготвуваат и објавуваат, а поради тоа што целиот тој процес беше прекинат од страна на претходното раководство. Во моментов се работи на повторно воспоставување на процесот и изготвување на деталните квартални извештаи од Регистарот на цени и закупнини“, соопштија од Катастарот.
Всушност, кога Катастарот прекина да ги објавува овие извештаи замре и транспаретноста, односно можноста граѓаните да знаат колкава е реалната продажна цена на становите. Имено, во Македонија сега единствена институција којашто дава некаквo мерило за движењето на цената на становите во Скопје е Народната банка, која на квартално ниво објавува индекс на цени на недвижности.
Меѓутоа, овој индекс треба да се земе со резерва, бидејќи Народната банка го изготвува врз основа на податоци кои се однесуваат на огласени станови за продажба на територијата на градот Скопје и дава некаква слика за понудата, меѓутоа не и за побарувачката и реалната цена, односно висината на склучените трансакции за продажба на становите. Овој индекс прикажува значителен раст на цените во изминатиов период, којшто многу го надминува растот на цените на недвижностите во ЕУ, на пример.
Имено, цените на недвижностите се зголемиле за 2,6 проценти во Еврозоната, а во Европската Унија бележат пораст за 3,8 проценти во третиот квартал од 2024 година, споредено со истиот квартал од претходната 2023 година. Според податоците на Евростат, цените на недвижностите во ЕУ од 2010 година до вториот квартал во 2024 година се зголемиле за 54,1 проценти.
Колку се преценети становите во Македонија?
Во последниот извештај за финансиска стабилност, Народната банка посочува дека според статичкиот капацитет за позајмување, пазарната вредност на становите во просек за 2023 година била преценета за 10,1 проценти додека според динамичниот капацитет на позајмување за 15 проценти во 2023 година. Прашавме: Што е разликата меѓу двете пресметки?
Од НБМ објаснуваат дека оценката на односот на пазарната со фундаменталната вредност со примена на статичкиот и динамичниот капацитет за позајмување е дел од аналитичка/истражувачка работа, којашто базира на одредени претпоставки и треба да се земе со одредена резерва.
„Статичкиот капацитет за позајмување предвид ги зема пазарните услови (просечен доход, висина на каматни стапки, вредност на показателите ДСТИ и ЛТВ итн.) во времето на одобрување на станбениот кредит, односно колкав износ на станбен кредит кредитобарателот е во можност да добие и дали тој износ е доволен да купи стан во висина на просечната пазарна вредност. Динамичниот капацитет за позајмување дополнително предвид ги зема и очекуваните пазарни услови (очекуван раст на просечниот доход, очекувани движења на каматните стапки итн.) за време на целиот период на отплата на станбениот кредит, односно колкав износ на станбен кредит кредитобарателот е во можност да добие и ќе биде во можност да го отплаќа во иднина“, велат од Народната банка.
Во некои скопски населби цените на станбениот квадрат надминуваат 2.500 евра
На прашањето колку се оправдани цени кои надминуваат 2.500 евра за квадрат во централното градско подрачје во Скопје, од Народната банка велат дека растот на цените на недвижностите во последните неколку години е речиси глобално присутен феномен и случувањата на домашниот пазар, иако со низа специфичности, генерално ги следат овие меѓународни појави.
„Според податоците, годишната динамика на раст на цените на становите кај нас постепено забавува, така што од максимумот во третиот квартал од 2022 година кога достигна околу 21 проценти, забави на околу 10 проценти во последниот квартал од 2024 година, при значително поумерена квартална динамика на раст на цените“, велат од НБМ.
Од централната банка велат дека забавува растот на цените на становите
Оттаму додаваат дека Народната банка постојано оценува и следи дали цените на недвижностите се во линија со динамиката на клучните економски параметри.
„Растот на цените на пазарот на недвижности генерално ги рефлектира промените во понудата и побарувачката. На страната на понудата, градежната индустрија се соочи со висок раст на трошоците на влезните инпути, пред сè на трошоците за трудот, но и трошоците за градежните материјали кои сепак бележат забавување во 2023 година, кога пак се забележани проширени профитни маржи во градежниот сектор. Од друга страна промени бележи и побарувачката, поддржана со зголемувањето на расположливиот доход на населението, како и на станбените кредити. Уделот на станбеното кредитирање во финансирањето на истргуваните станови и куќи е релативно стабилно од околу 50 проценти во последните четири години, но бележи намалување во однос на предпандемискиот период (за речиси 15 процентни поени споредено со 2019 година)“, велат од Народната банка.
Градежниците должат речиси 750 милиони евра на банките
Во НБМ прашавме и какви се најновите трандови на задолжување на градежните компании кај комерцијалните банки.
„Согласно со последните расположливи податоци со ноември 2024 година, изложеноста на домашните банки по кредити кон претпријатијата со претежна дејност „градежништво“ и „активности поврзани со недвижен имот“, изнесува 46.057 милиони денари (748 милиони евра) и зафаќа околу една петтина од вкупното кредитно портфолио на банките кон сите претпријатија. Кредитирањето од домашните банки кон клиенти од овие дејности оствари раст од 11,5 проценти на годишно ниво, и е во линија со растот на кредитите кон целиот корпоративен сектор (11,3 проценти)“, информираат од Народната банка.
На прашањето, што би се случило доколку дојде до значителен пад на цените на становите од аспект на материјализирање на кредитниот ризик кај банките кои се изложени кон градежниот сектор, од НБМ велат дека позначителниот пад на цените на становите би можело да доведе до стеснување на профитните маргини кај овој сектор, што би можело пак да создаде одредени тешкотии при отплатата на кредитите од страна на градежните компании.
„Сепак, треба да се има предвид дека градежниот сектор работи профитабилно, а воедно врз профитната позиција на компаниите делуваат и низа други фактори коишто треба да се земат предвид. Инаку, изложеноста на банките кон градежниот сектор се одликува со релативно ниска стапка на нефункционална изложеност (2,5 проценти на 30.09.2024 година), која е пониска споредено со истата стапка за вкупната изложеност кон сите нефинансиски друштва која изнесува 2,9%. При тоа банките обезбедуваат добра покриеност на нефункционалната изложеност кон овој сектор со резервации за очекувани кредитни загуби од 70 проценти, што е на речиси исто ниво како и покриеноста на нефункционалната изложеност кон сите претпријатија“, посочуваат од Народната банка.
Оттаму додаваат дека од аспект на стабилноста на домашниот банкарски систем е особено важно дека вкупните кредити на градежниот сектор се речиси во целост обезбедени со одреден тип на обезбедување, а близу 60 проценти од нив се обезбедени со недвижен имот при поволен сооднос помеѓу долгот и вредноста на обезбедувањето кој изнесува 63 проценти (73 проценти за вкупниот корпоративен сектор).
„Дополнително на ова, нашите банки се добро капитализирани, што им овозможува доволен простор за апсорбирање на евентуалните загуби од поголеми ценовни корекции доколку се случат“, велат од Народната банка.
Што велат градежниците?
За оваа проблематика поставивме прашања до три поголеми градежни компании во земјава: „ЗСФ-Ком“, „Адора“ и „Голден Арт“. Со одговор по електронска пошта се јавија само од 2ЗСФ-Ком“.
Колкава е просечната цена на становите штo ги продавате во централното градско подрачје во Скопје?
Одговор: 2.200 евра.
Дали сметате дека се реални цените од 2.500 евра за квадрат за станбен квадрат во Скопје, ако се земе предвид дека во Солун може да се купат станови по многу пониски цени?
Одговор: Реална е цената од 2.500 евра за квадрат за станбен квадрат во Скопје бидејќи има многу купувачи, а малце станови во атрактивни Општини (Општина Центар, Општина Карпош и Општина Аеродром). Не е точно дека цените се ниски во Солун, претежно становите се во згради со стара градба и се продават во бруто површина.
Колку време ви е потребно за продажба на новоизградените станови односно колку од нив ги продавате за време на изградбата?
Одговор: Сите станови ги продаваме во изградба.
Колку завршени станови во Скопје во моментов нудите на продажба?
Одговор: Ниту еден.
Колку завршени станови од 2022 година наваму се непродадени и се водат како ваша сопственост?
Одговор: Ниту еден.
Колкав профит остварувате по квадрат од новоизграден стан во Скопје?
Одговор: 20%.
Зошто градежните компании ретко градат во помалите градови во Македонија?
Одговор: Градежните компании ретко градат во помалите градови во Македонија, бидејќи продажбата е помала.
Заклучок од компанијата: Цената на станови во Скопје ќе расте и во 2025 година затоа што понудата на становите е помала, а побарувачката поголема и се намалени издавањето на градежни дозволи, а и се многу отежнати и политизирани донесувањата на ДУП-овите.
Урбанистички хаос
Прекумерното градење, пред сè во Скопје, доведе до урбанистички хаос кој од ден на ден сè повеќе го намалува квалтиетот на живеење во главниот град. Стана нормално во деталните урбанистички планови да се интервенира во зависност од потребите и замислата на градежните инвеститори, а при тоа во втор план се ставаат капацитетот на сообраќјната и комуналната инфраструктура, како и урбаното зеленило. Архитектот Филип Конески, кој е соосновач на Македонска АРХитектура (МАРХ) вели дека е проблематично што ние после дваесет години од лошиот децентрализиран урбанизам сега ги береме негативните плодови во цело Скопје како еден градски организам.
„Тоа коешто ние мораме веднаш да почнеме да го преразмислуваме е начинот на делување - Скопје да го третираме како милионски град, што е многу различно од оние официјални бројки коишто велат дека сме град од половина милион жители“, вели Конески.
Тој додава дека Скопје е целосно нападнато и деградирано и дека мора да се организира конкурс налик на оној по земјотресот.
„Бидејќи она што ние го направивме во овие дваесет години е еднакво на многу посериозна катастрофа во однос на тоа што го имавме. Тоа значи дека мораме да реализираме архитектонско-урбанистички конкурс, меѓународен, отворен и транспарентен. Оттаму да извлечеме визија која потоа ќе ја ставиме во ГУП и ДУП. Скопје има проблем со урбанизмот којшто е децентрализиран и сметам дека тоа за Скопје е погубно. Дефитинивно мораме да размислиме како повторно да се централизира урбанизмот на градот за да може да функционира и да се планира градот како една целина“, вели Конески.
Во контекст на решавање на проблемот со автомобилите, тој вели дека е дефинитивно потребно воведување на систем на јавен превоз којшто доколку постои како квалитетен и сериозно испланиран, ние не би имале толкава потреба од автомобили.
„Тука секако се и велосипедските патеки и другите алтернативни форми. Меѓутоа тоа што мораме веднаш да го започнеме е да го третираме градот согласно неговата големина и неговите потреби. Скопје не е град од половина милион жители, веќе функционира како град од милион жители и мораме да останеме доследни на таа потреба на градот и да одговориме соодветно“, вели Конески.
Јалови ветувања?
Во август 2024 година министерот за транспорт и врски Александар Николовски најави дека ќе предложи да се донесат специјални закони за скопските општини Центар и Карпош со забрана за градење во следните 20 години за да се стопира урбанистичкиот хаос. Тој изјавата ја даде на расправа на собраниската Комисија за транспорт околу Предлог-законот за измени и дополнувања на Законот за урбанистичко планирање.
Министерот Александар Николовски најави социјални згради низ Македонија за намалување на цената на комерцијалните станови
„Во општините Центар и Карпош се случуваше и се случува урбанистички хаос. Стојам на располагање да донесеме специјални закони за двете општини на ист начин како што направивме за градот Охрид, да ставиме јасни критериуми по кои ќе се развиваат и да ставиме забрана за градење да речеме во следните 20 години. Но, тоа да не биде лабилен мораториум како што направи Општина Центар, па имаше мораториум за секаде освен за улица ‘Козара’ и за ‘Дајмонд’, рече Николовски.
Прашавме во Министерството за транспорт и врски до каде е реализацијата на оваа иницијатива, но оттаму решија да молчат на ова и на другите прашања поврзани со урбанистичкиот хаос.
Неодговорени прашања од Министрерството за транспорт и врски
Во август 2024 година министерот за транспорт Николовски најави дека ќе предложи да се донесат специјални закони за скопските општини Центар и Карпош со забрана за градење во следните 20 години за да се стопира урбанистичкиот хаос. Што се случи со овој предлог?
Впечаток е дека во изминатиов период законите од областа на градежништвото и просторното планирање се менуваа по желба на градежната фела/инвеститорите до степен кој им овозможи буквално сами да ги цртаат деталните урбанистички планови што доведе до инфраструктурен хаос во централното градско подрачје во Скопје. Подготвувате ли некаква промена на регулативата со кои би се ставило крај на ваквата пракса во општините?
Цените на становите во Скопје надминуваат 2.500 евра за квадрат. Според вас, колку се реални ваквите цени ако се земе предвид дека во Солун и други градови во регионот може да се купат станови по многу пониски цени?
Имате ли некаква стратегија да се растерети главниот град од градење нови високоградби односно да поттикнете градби и населување на периферните делови од Скопје?
Дали имате некакви сознанија до каде е изработката на новиот ГУП за Скопје?
Во изминатиов период министерот Николовски промовираше градежни проекти кои ги води државното АД за изградба и стопанисување со станбен и деловен простор, а кои предвидуваат изградба на неколку комерцијални станбени згради во Битола, во Скопје, во Охрид и во Штип по поприфатливи цени, а со цел државата да им конкурира на градежниците и на тој начин да влијае врз намалување на цените на станбениот квадрат. Ваквата интервенција на пазарот од страна на државата е за поздравување, но без многу посериозни инвестиции во изградба на станбени згради уште сега е повеќе од јасно е дека нема да придонесе да се намалат цените на становите.
За средување на урбанистичкиот хаос е потребно државата да ги ограничи можностите за градење висококатници на локации кадешто до вчера имало двокатни куќи, да донесе регулатива која нема да овозможува инвеститорите да ги „цртаат“ градежните парцели, која ќе гарантира дека урбанистичките планови ќе ги прават професионалци и дека квалитетот на живеење во градот ќе биде ставен над интересите за профит.
